Das Recht zur Nutzung einer Wohnung kann verschiedene Grundlagen haben.
Zunächst kann ein Mietvertrag zugrunde liegen. Oder aber auch eine Bittleihe, ein so genanntes Präkarium. Eine Bittleihe ist unentgeltlich, dafür kann sie jederzeit widerrufen werden.
Ein Mietvertrag kann gekündigt werden. Dabei sind Kündigungsfristen und Termine einzuhalten.
Handelt es sich um ein dem Mietrechtsgesetzt unterliegendes Mietverhältnis, dann bedarf es zusätzlich eines wichtigen, gesetzlich geregelten Grundes für die Kündigung.
Von alldem unterscheidet sich ein Wohnrecht.
Ein Wohnrecht - oder besser Wohnungsgebrauchsrecht - beruht auf einem Vertrag und wird nicht selten auf die Lebenszeit des Berechtigten abgeschlossen.
Das Wohnungsgebrauchsrecht kann sehr unterschiedlich ausgestaltet werden. Man kann aber grob zwei Kategorien unterscheiden:
Einmal das im Grundbuch eingetragene (dingliche) Wohnrecht und dann das bloß obligatorische, nicht im Grundbuch eingetragene Wohnrecht.
Ein Wohnungsgebrauchsrecht ist eine so genannte Dienstbarkeit.
Gerade durch die Eintragung im Grundbuch und die damit erlangte Dinglichkeit, hat das Wohnungsgebrauchrecht eine erhöhte Festigkeit und Dauerhaftigkeit. Dadurch unterscheidet sich das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht von (obligatorischen) Dauerschuldverhältnissen.
Der für Dauerschuldverhältnisse geltende allgemeine Grundsatz der Auflösung durch ordentliche Kündigung kann daher nicht auf Dienstbarkeiten übertragen werden.
Auch die Grundsätze für eine vorzeitige Auflösung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund gelten für Dienstbarkeiten nur mit Einschränkungen. Ihre Auflösung kann wegen der dinglichen Bindung nur „äußerstes Notventil zur Beseitigung einer untragbar gewordenen Lage“ sein.
Die für die Auflösung einer Dienstbarkeit in Betracht kommenden Gründe müssen ein noch größeres Gewicht haben als jene, die für die Auflösung von Dauerschuldverhältnissen im allgemeinen genügen.
Eine Kündigungsmöglichkeit kann aber im Dienstbarkeitsvertrag vereinbart werden. In diesem Fall ist die einseitige Kündigung trotz des dinglichen Charakters der Dienstbarkeit zulässig.
Fazit
Schon bei Bestellung des Wohnrechts sollte überlegt werden, ob es wirklich und unumstößlich auf Lebenszeit des Berechtigten eingeräumt werden soll. Eine Kündigungsmöglichkeit sollte jedenfalls besprochen werden.
Wenn im Dienstbarkeitsvertrag keine Kündigungsmöglichkeit geregelt und das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, dann ist das Wohnrecht nur dann kündbar, wenn das die einzige Möglichkeit ist, eine untragbar gewordene Lage zu beseitigen.
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