Der Verkäufer haftet dem Makler auch bei einem unentgeltlichen Maklervertrag für die entgangene Käuferprovision, wenn er die Durchführung des vermittelten Geschäfts ohne wichtigen Grund vereitelt.
Die Verkäufer betrauten einen Makler mit der Vermittlung des Verkaufs ihres Hauses. Eine Verkäuferprovision wurde ausdrücklich nicht vereinbart. Die Verkäufer hätten also bei erfolgreicher Vermittlung keine Provision an den Makler zu zahlen gehabt.
Der Makler vermittelte einen Kaufvertrag, der auch bereits mündlich abgeschlossen wurde. Der Makler vereinbarte mit der Käuferin eine Provision. Zur Durchführung des Kaufvertrags kam es jedoch nicht, weil die Verkäufer wenige Tage nach dem mündlichen Kaufvertragsabschluss erklärten, die Liegenschaft an einen anderen Käufer (zu einem höheren Preis) verkauft zu haben.
Der OGH dazu:
Der Anspruch des Maklers auf die bereits entstandene Provision entfällt nach dem Maklergesetz dann, wenn der Vertrag aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Um sich von seiner Provisionspflicht zu befreien, muss der Auftraggeber jedoch nachweisen, dass die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden unmöglich oder unzumutbar wurde.
Liegt ein unentgeltlicher Vermittlungsauftrag vor und hat der Verkäufer ohne wichtigen Grund von der Ausführung des vom Makler erfolgreich vermittelten und rechtswirksam abgeschlossenen Vertrags Abstand genommen, dann kann der Verkäufer dem Makler für die diesem dadurch entgangene Käuferprovision haftpflichtig werden.
Unter dem Titel „Rechte und Pflichten aus dem Maklervertrag – Interessenwahrung und Unterstützung“ bestimmt § 3 Abs 2 MaklerG, dass der Auftraggeber den Makler bei der Ausübung seiner Vermittlungstätigkeit redlich zu unterstützen und eine Weitergabe von mitgeteilten Geschäftsgelegenheiten zu unterlassen hat. Verletzt der Auftraggeber seine Pflichten gegenüber dem Makler, kann von ihm bei Vorliegen auch der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden.
Der zwischen unentgeltliche Maklervertrag beinhaltet die Pflicht des Verkäufers, die Interessen des Maklers zu wahren und alles ihm Zumutbare zu unterlassen, was zum nachträglichen Entfall des durch den Geschäftsabschluss bereits entstandenen Provisionsanspruchs des Maklers gegenüber dem Käufer führt. Gerade aufgrund der Unentgeltlichkeit des Maklervertrags für den Verkäufer muss diesem klar sein, dass der Makler nur deshalb für den Verkäufer tätig wird, weil seine Tätigkeit im Falle einer erfolgreichen Vermittlung von der Käuferseite entlohnt wird.