Was beim Wohnrecht beachtet werden muss

In Schenkungs- und Übergabsverträgen behält sich in der Praxis der Übergeber gerne ein lebenslanges Wohnrecht.

 

Was dahinter steckt, liegt auf der Hand:

 

Der Übergeber will zwar zu Lebzeiten die Erbfolge regeln - nicht selten ist der Übergeber auch getrieben aus Furcht vor dem Finanzamt oder möchte einen Pflegeregress verhindern.

 

Aber die Nutzungsverhältnisse sollen tunlichst – so lange der Übergeber lebt – nicht geändert werden. Das heißt, der Übergeber will weiterhin die das Haus oder die Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzen. Meist wird das kombiniert damit, dass der Übergeber die Betriebskosten weiterhin bezahlt und auch Erhaltungsarbeiten zahlen soll.

 

In rechtlicher Hinsicht sind bei diesen Gestaltungen einige Punkte zu beachten.

Gebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht?

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Wohnberechtigten. Das bedeutet, sie steht einer bestimmten Person zu.

 

Entweder auf bestimmte Zeit oder bis zum Tod des Berechtigten. Die persönliche Dienstbarkeit wird nicht vererbt. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt auch das Wohnrecht.

 

Diese Dienstbarkeit kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet werden.

 

Nach § 521 ABGB ist im Zweifel von einem Gebrauchsrecht an dem Wohngebäude auszugehen.

 

Wenn sich das Wohnrecht aber auf alle bewohnbaren Teile des Hauses bezieht und der Wohnungsberechtige das Gebäude ohne Einschränkung nutzen (also etwa auch vermieten) darf, liegt ein Fruchtgenussrecht vor.

 

Ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht vorliegt, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln.

 

Das Wohnungsgebrauchsrecht bezieht sich nur auf eine Wohnung oder einen Teil des Hauses. Außerdem gilt hier die Einschränkung auf den persönlichen Gebrauch des Berechtigten. Der Berechtigte darf die überlassene Wohnung nicht vermieten.

 

Das Wohnungsfruchtgenussrecht erstreckt sich hingegen auf das gesamte Gebäude oder auf alle bewohnbaren Teile desselben. Ferner darf der Berechtigte die Wohnung auch vermieten.

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Gewährleistung beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung

Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht.

 

Das steht so im Gesetz. Genauer gesagt, in § 922 Abs. 1 ABGB.

 

Aber was heißt das in der Praxis?

 

Unter der Gewährleistung versteht der Jurist, dass der Verkäufer dem Käufer dafür haftet, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat.

 

Bedungene Eigenschaften sind solche, die man sich ausgemacht hat. Zum Beispiel dass die Wohnung 100 m² Nutzfläche hat und nicht etwa nur 90 m².

Gewährleistung für gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften

Gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften sind solche, die man nicht individuell ausmacht, sondern die bei einem Kauf generell, also von jedem beliebigen Käufer vorausgesetzt werden dürfen. Hier kommt es aber immer auch auf den konkreten Kaufgegenstand an. Eine neue Eigentumswohnung wird am Markt andere Erwartungen wecken als eine gebrauchte Eigentumswohnung. Und auch bei gebrauchten Wohnungen wird es wohl einen Unterschied machen, ob die Wohnung zehn Jahre alt ist oder fünzig Jahre.

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