Welchem Makler gebührt die Provision, wenn mehrere an der Vermittlung desselben Objekts beteiligt waren?
In dem hier vorliegenden Fall stritten zwei Immobilienmakler um die Provision für die Vermittlung eines Gewerbegrundstücks.
Das Objekt wurde dem späteren Käufer von beiden Maklern angeboten. Der Käufer hatte sogar am gleichen Tag Kontakt mit beiden Maklern. Er erhielt von beiden zunächst per e-Mail annähernd die gleichen Informationen über das Objekt.
Die erste Besichtigung führte ein Makler zunächst ohne die Verkäuferin statt, weil diese nicht erreichbar war. Die Besichtigung beschränkte sich daher auf den Außenbereich der Liegenschaft, das Gebäude konnte nicht betreten werden. Nach dieser Besichtigung fand ein weiterer Besichtigungstermin mit dem anderen Makler statt. Diesmal war auch die Verkäuferin anwesend und konnte auch das Gebäude besichtigt und der Kaufpreis weiter verhandelt werden. In weiterer Folge wurde der Kaufvertrag abgeschlossen.
Was sagt das Maklergesetz zur Provisionsteilung?
§ 6 Abs 5 MaklerG lautet:
„Liegen die Provisionsvoraussetzungen für ein vermitteltes Geschäft bei zwei oder mehreren Maklern vor, so schuldet der Auftraggeber gleichwohl die Provision nur einmal. Provisionsberechtigt ist der Makler, dessen Verdienstlichkeit an der Vermittlung eindeutig überwogen hat. Lässt sich ein solches Überwiegen nicht feststellen, so ist die Provision nach Maßgabe der Verdienstlichkeit aufzuteilen, im Zweifel zu gleichen Teilen.“
Und wie legt der OGH das für den Einzelfall aus?
Das MaklerG sieht ein dreistufiges Aufteilungssystem vor:
Ist einer der Makler eindeutig überwiegend verdienstlich geworden, so gebührt ihm die gesamte Provision.
Sollte dies nicht der Fall gewesen sein, so ist die Provision entsprechend der jeweiligen Verdienstlichkeit aufzuteilen.
Sollte diese Abwägung nicht möglich sein, sieht letztlich die Zweifelsregel eine Aufteilung nach Anteilen, im Falle zweier Makler also zu gleichen Teilen, vor.
Bei der Beurteilung der Frage, ob die Verdienstlichkeit eines Maklers eindeutig überwiegt, ist auf die Wertigkeit seines Beitrags für das Zustandekommen des zu vermittelnden Geschäfts abzustellen.
Umstände, die zur Verneinung der Adäquanz einer an sich verdienstlichen und (mit‑)kausalen Tätigkeit des klagenden Immobilienmaklers führen können, sind beispielsweise:
- das Scheitern der ursprünglichen Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen der Parteien,
- die für den Vertragsabschluss maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers
- der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss.
Zurück zum Fall und seiner Lösung
Im vorliegenden Fall hat die Verdienstlichkeit des Maklers, der die Gesamtbesichtigung unter Beteiligung der Verkäuferin ermöglichte und durch sein Einwirken auf die Verkäuferin eine Reduktion der Preisvorstellungen erreichte, die letztlich zum Vertragsabschluss führte, eindeutig überwogen, sodass ihm der gesamte Provisionsanspruch alleine zusteht.