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Pflegeregress abgeschafft

Kurz vor der Sommerpause des Nationalrates, in seiner Sitzung vom 29. Juni 2017, hat der Nationalrat das Sozialversicherungs-Zuordnungsgesetz (SV-ZG) beschlossen. Das Gesetz ist mittlerweile im Bundesgesetzblatt zu BGBl. I Nr. 125/2017 veröffentlicht worden.

 

Mit dem SV-ZG wurde im ASVG ein neuer Abschnitt IIa, bestehend aus den §§ 330a (Verfassungsbestimmung) und 330b eingefügt.

 

Gegenstand der Bestimmungen ist die Abschaffung des Pflegeregresses. § 330a ASVG ordnet an:

 

Ein Zugriff auf das Vermögen von in stationären Pflegeeinrichtungen aufgenommenen Personen, deren Angehörigen, Erben/Erbinnen und Geschenknehmer/inne/n im Rahmen der Sozialhilfe zur Abdeckung der Pflegekosten ist unzulässig.

 

Die Bestimmung wird am 1. Jänner 2018 in Kraft treten. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Ersatzansprüche nicht mehr geltend gemacht werden, laufende Verfahren sind einzustellen (§ 707a Abs. 2 ASVG in der Fassung des SV-ZG).

Worum geht es?

Bekanntlich ist die stationäre Pflege in einem Pflegeheim teuer. So beträgt etwa der „Grundtarif“ in Niederösterreich EUR 65,62 pro Tag. Dieser Grundtarif deckt aber nur „Regelleistungen“ wie Wohnen, Reinigen, Wäsche, Energie, Abgaben, Essen ab.

 

Bei Pflegebedarf kommt zum Grundtarif noch der Pflegezuschlag dazu. Der Pflegezuschlag gliedert sich in 7 Stufen, ansteigend von 1 (leichterer Pflegebedarf – EUR 4,87 pro Tag) bis 7 (hoher Pflegebedarf – EUR 104,55 pro Tag).

 

Man kann also ganz leicht ausrechnen, dass die stationäre Pflege mit einer Durchschnittspension nicht finanzierbar ist. Laut Statistik Austria betrug 2015 die durchschnittlicher Alterspension EUR 1.102,00 – also EUR 36,73 pro Tag. Damit lässt sich nicht einmal der Grundtarif in einem Pflegeheim bezahlen.

Wie sollen also die Kosten abgedeckt werden?

Grundsätzlich haben die Bewohner die Kosten aus eigenem Einkommen (Rente, Pension und Pflegegeld) und vorhandenem Vermögen (z. B. Sparbücher, Wertpapiere) selbst zu bezahlen. Können die Kosten nicht vollständig selbst getragen werden, übernimmt die Sozialhilfe einen Teil der Kosten. In diesem Fall wird das Einkommen bis auf das gesetzlich bestimmte Taschengeld herangezogen. Hat ein Bewohner Vermögen (z.B. Sparbücher, ein Haus oder eine Eigentumswohnung), wird auch dieses für die Kostendeckung herangezogen. Dem Bewohner verbleiben 20 % der Pension, ein Teil des Pflegegeldes und EUR 11.294,10 an Ersparnissen als „Schonvermögen“.

 

Da also auch Vermögen wie Häuser oder Eigentumswohnungen zur Deckung der Kosten für die stationäre Pflege herangezogen werden kann, entscheiden Menschen nicht selten, ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung an ihre Kinder zu schenken.

 

Hier greift der Pflegeregress:

 

Haben Bewohner, die zur Deckung der Kosten Sozialhilfe empfangen, innerhalb der letzten fünf Jahre vor Beginn dieser Hilfeleistung Vermögen verschenkt, so sind die Geschenknehmer zum Kostenersatz verpflichtet, wobei die Ersatzpflicht mit dem Wert der Schenkung begrenzt ist.

 

Politisch wurde lange um die Abschaffung des Pflegeregresses gerungen. Nun ist es noch schnell vor der Sommerpause des Nationalrates und den neuen Nationalratswahlen gelungen.

Ergebnis

Nach § 330a ASVG wird ab dem 1. Jänner 2018 ein Zugriff auf das Vermögen von in stationären Pflegeeinrichtungen aufgenommenen Personen und deren Angehörigen nicht mehr zulässig sein.

Damit entfällt aber auch ein wesentliches Motiv für Schenkungen von Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen.


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Warum sind Rechtsanwälte so teuer?

Das nachstehende Zitat stammt aus einem 2014 von Sam Glover auf lawyerist.com veröffentlichten und kontrovers diskutierten Artikel:


"After a client signs a retainer with me, I look them in the eye and tell them “Okay, you don’t have to worry about this any more. Your problems are now my problems.” It is just a thing I say, but it is a true thing I say. My clients go home and sleep soundly for the first time in weeks or months. I go home and think about the legal issues all evening. At night I dream about my client’s case. Sometimes I wake up in a cold sweat and pull up the scheduling order on my phone, convinced I blew a deadline. When I am at the playground with my kids, I check my email in case I get something from opposing counsel or the court. When I go out to dinner with my wife, I talk about hearings and depositions."


Stimmt schon.

 

Mandanten laden zunächst einmal ihre Probleme beim Rechtsanwalt ab. Das ist auch gut so, dort soll der "Müll" einmal hin.

 

Natürlich werden die Probleme dadurch nicht zu Problemen des Anwalts. Aber auch ich habe schon schlecht geschlafen, weil mich Rechtsfragen meiner Mandanten bis ins Bett verfolgt haben. Auch ich habe schon von versäumten Fristen geträumt. Und ich kenne keinen Rechtsanwalt, der - wenn er ehrlich ist - das nicht auch schon erlebt hat.

Aber ist das der Grund, warum Anwälte teuer sein müssen?

 

Ich glaube nicht.

Der Preis einer Stunde

Rechtsanwalt Mirko Laudon rechnet in einem Artikel auf strafakte.de vor, wie es zu einem Stundensatz von 200 Euro kommt. Diese Berechnungen stimmen vom Grundsatz her. Jeder Rechtsanwalt muss, will er Mandanten längerfristig beraten, auch unternehmerisch denken und sollte daher den Stundensatz, den er pro "billable hour" verdienen muss, um seine Kosten zu decken und einen angemessenen Gewinn zu verdienen, nach dieser Formel berechnen.

 

Da Kanzleistrukturen und damit auch die Kosten der Rechtsanwälte verschieden sind, sind es auch die Stundensätze. So ergibt sich dann auch eine Bandbreite von 200 bis 700 Euro.

Kostensicherheit durch Pauschalhonorare?

In jüngster Zeit kommen immer mehr (Unternehmens-) Mandanten davon ab, mit Rechtsanwälten Stundenhonorare zu vereinbaren. Denn der vereinbarte Stundensatz ist das eine. Aber diese Vereinbarung gibt nur scheinbar Kostensicherheit oder Transparenz. Denn der Mandant weiß im Vorhinein ja nicht, wie viele Stunden berechnet werden.

 

So kann ein vermeintlich günstiger Rechtsanwalt am Ende teurer sein als der Kollege mit dem höheren Stundensatz, weil dieser vielleicht aufgrund seiner Spezialisierung nur die halbe Zeit für die Bearbeitung benötigt.

 

Hier liegt das Problem der Mandanten: Sie können nicht wissen, wie viele Stunden für ihre Causa berechnet werden. Das wissen ja oft die Rechtsanwälte im vorhinein auch nicht.

 

Kostensicherheit geben Pauschalhonorare. Diese befinden sich daher derzeit auf dem Vormarsch. Der Mandant weiß, was er wann zahlen muss. Der Rechtsanwalt weiß, wieviel er für seine Arbeit erhalten wird. Und wird sich im eigenen Interesse um eine effiziente Mandatsbearbeitung kümmern. Das ist auch im Interesse des Mandanten.

Gibt es noch andere Möglichkeiten der Honorarberechnung?

Ja. Die Honorarberechnung nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG). Informationen dazu gibt die Broschüre "Mein Recht ist kostbar" des Österreichischen Rechtsanwaltskammertages.

 

Das RATG enthält 9 Tarifposten für die verschiedenen Tätigkeiten eines Rechtsanwalts. Wesentliches Kriterium dafür, wie teuer eine Rechtsanwaltsleistung ist, ist die Bemessungsgrundlage oder der Streitwert. Also ist im Gespräch mit dem Rechtsanwalt vorab die Frage zu klären:

 

Worum geht es und wie ist dieser Streitgegenstand zu bewerten?

Die Rechtsschutzversicherung - Anwalts Liebling?

Was zahlt die Rechtsschutzversicherung?

 

Nur zur Klarstellung: bei weitem nicht alles. Gehen Sie davon aus, dass ein erklecklicher Teil der Anwaltsrechnung nicht von der Rechtsschutzversicherung übernommen wird. Wenn nicht überhaupt eine Deckungsablehnung erfolgt.

 

Was müssen Sie selbst zahlen?

 

Da wäre einmal der Selbstbehalt. Dann bei Unternehmern die Umsatzsteuer. Darüber hinaus zahlen Rechtsschutzversicherungen in der Regel nur den "loco Tarif", also die Kosten eines am Gerichtssprengel ortsansässigen Rechtsanwalts. Ist Ihr Anwalt am Gerichtssitz nicht ansässig, verrechnet er nach dem RATG aber den "doppelten Einheitssatz" - und die Versicherung zahlt nur den einfachen Einheitssatz.

Der Frühe Vogel

fängt den Wurm.

 

Je früher Sie mit Ihrem Anliegen zu einem Rechtsanwalt gehen umso kostengünstiger wird meistens die Beratung ausfallen.

 

Wenn der Karren einmal festsitzt, ist der Aufwand größer und das Ergebnis nicht selten weniger zufriedenstellend.

Fazit

Danke, dass Sie den Artikel bis hier gelesen haben.

 

Auch wenn Sie jetzt so schlau sind wie zuvor.

 

Was sollen Sie also machen?

 

  • Fragen Sie Ihren Rechtsanwalt, wie er das Honorar berechnen wird.
  • Fragen Sie nach seinem Stundensatz und vor allem nach seiner Spezialisierung und mit welchem Stundenaufwand er rechnet.
  • Fragen Sie, ob der Stundenwaufwand abgeschätzt werden kann.
  • Erkundigen Sie sich nach dem Möglichkeit einer Pauschalvereinbarung.
  • Bei Abrechnung nach dem RATG klären Sie die Bemessungsgrundlage ab und fragen Sie nach dem tariflichen Honorar z.B. eines Briefes oder Telefonats bei dieser Bemessungsgrundlage.
  • Gehen Sie rechtzeitig zum Anwalt, solange Ihr Anliegen noch gestaltet werden kann.

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Rücktritt vom Maklervertrag – Trotzdem Provision?

Nicht selten werden in der Praxis eines Rechtsanwaltes, der Makler vertritt Fälle an ihn herangetragen, bei denen Kunden des Maklers versuchen, der Provision zu entgehen.

 

Der Makler hat häufig einen Vertragspartner namhaft gemacht und der Kunde versucht, nachdem der Kontakt hergestellt ist, den Makler zu umgehen. In manchen Fällen wirkt dabei der Vertragspartner sogar mit.

 

Das Gesetz scheint dem Kunden dafür sogar über Kündigungs- und Rücktrittsrechte Werkzeuge an die Hand zu geben.

 

Was hat es damit zu tun und ist es für den Kunden wirklich so leicht, die Provisionspflicht auszuhebeln?

 

Oder anders herum: was kann der Makler tun, um derartigen Versuchen des Kunden, die Provision nicht zu zahlen, zu begegnen?

Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass Maklerverträge den Kunden verpflichten, eine Provision zu bezahlen.

 

Aufgabe eines Maklers ist es, für den Kunden einen Geschäftsabschluss (z.B. einen Kaufvertrag für ein Haus) zu vermitteln. Kommt das Geschäft (z.B. der Kaufvertrag) zustande, dann schuldet der Kunde dem Makler die Provision.

 

Das gilt auch, wenn über die Provision nichts im Maklervertrag vereinbart wurde. Sofern nicht ausdrücklich die Unentgeltlichkeit vereinbart wurde, gilt der Maklervertrag im Zweifel als entgeltlich. Der Kunde ist daher – auch wenn die Provision nicht ausdrücklich vereinbart wurde – im Zweifel verpflichtet, bei Zustande Kommen des vermittelten Geschäfts eine Provision zu zahlen.

 

Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts.

 

Makler und Kunde können im Maklervertrag vereinbaren, dass der Kunde auch dann Provision zahlen muss, wenn das vermittelte Geschäft nicht abgeschlossen wurde. Davon soll hier aber nicht die Rede sein. Das ist ein anderes Thema.

 

Hier gehen wir also davon aus, dass der Makler das gewünschte Geschäft vermittelt hat.

 

Aber das Thema ist doch der Rücktritt des Kunden – und die Folgen für die Provisionspflicht.

Wann kann der Kunde also vom Maklervertrag zurücktreten?

Der Kunde kann aus wichtigen Gründen den Maklervertrag ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Wenn der Maklervertrag nicht auf eine bestimmte Vertragsdauer abgeschlossen wurde (Alleinvermittlungsverträge werden auf bestimmte Zeit, nicht ausschließliche Maklerverträge üblicherweise auf unbestimmte Zeit abgeschlossen), kann der Kunde den Vertrag auch ohne Angabe von Gründen kündigen.

 

Ist der Kunde ein Verbraucher (Konsument), dann kann er nach den Sonderbestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) vom Maklervertrag zurücktreten.

 

Ein im KSchG geregeltes Rücktrittsrecht des Verbrauchers gilt, wenn der Maklervertrag als so genanntes „Haustürgeschäft“ zustande gekommen ist (§ 3 Abs. 1 KSchG).

Wann liegt ein Haustürgeschäft vor?

Entscheidend dafür ist, dass der Verbraucher den Maklervertrag weder in den vom Makler für seine geschäftlichen Zwecke dauernd benützten Räumen (im Büro des Maklers) noch bei einem von diesem dafür auf einer Messe oder einem Markt benützten Stand abgeschlossen hat.

 

Ein Haustürgeschäft liegt also immer dann vor, wenn der Kunde den Maklervertrag weder im Büro des Maklers noch auf einem Messestand des Maklers unterschrieben hat.

 

Bei einem Haustürgeschäft hat der Kunde gem. § 3 KSchG ein Rücktrittsrecht. Dieser Rücktritt kann binnen 14 Tagen nach Abschluss des Maklervertrages ausgeübt werden.

Rücktritt vom Immobiliengeschäft - § 30 KSchG

Speziell für Immobilienverträge bestimmt § 30 KSchG, dass der Verbraucher vom vermittelten Vertrag zurücktreten kann, wenn er seine Vertragserklärung am selben Tag abgibt, an dem er das Objekt das erste Mal besichtigt hat, sofern der Erwerb der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll.

 

Der Rücktritt kann binnen einer Woche nach der Vertragserklärung des Verbrauchers erklärt werden.

 

Der Rücktritt nach § 30 KSchG betrifft eigentlich den Immobilienvertrag selbst, hat also zunächst nichts mit dem Maklervertrag zu tun. Wenn aber der Kunde die Rücktrittserklärung an den Makler schickt, dann gilt gem. § 30 KSchG der Rücktritt auch für den Maklervertrag.

Rücktrittsrecht nach dem FAGG

Jüngst hat das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) ein weiteres Rücktrittsrecht für Verbraucher normiert. Dieses Rücktrittsrecht gilt zwar auch nur für Verbraucher, ist aber dennoch nicht im KSchG geregelt worden, sondern im neuen FAGG.

 

Das FAGG gilt für so genannte „Auswärtsgeschäfte“. Das sind Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern, die außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers abgeschlossen werden.

 

Von Auswärtsgeschäften kann der Verbraucher gem. § 11 FAGG ohne Angabe von Gründen binnen 14 Tagen zurücktreten.

 

Der Makler kann sich gem. § 10 FAGG bei einem Maklervertrag, der als „Auswärtsgeschäft“ abgeschlossen wird (z.B. im Rahmen einer Besichtigung) vom Kunden das „ausdrückliche Verlangen“ unterschreiben lassen, dass der Makler noch vor Ablauf der 14-tägigen Rücktrittsfrist mit der Vertragserfüllung (Vermittlung) beginnt. Ein derartiges „ausdrückliches Verlangen“ kann auch im schriftlichen Maklervertrag enthalten sein. Hat der Kunde ein derartiges Verlangen unterschrieben und hat der Makler seine Dienstleistung vollständig erbracht (den gewünschten Vertrag vermittelt), dann hat der Kunde kein Rücktrittsrecht – auch wenn die Rücktrittsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Was hat das jetzt alles mit der Provision zu tun?

Zunächst ist festzuhalten, dass der Anspruch auf die Provision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts entsteht (§ 7 KSchG).

 

Tritt der Kunde vom Maklervertrag zurück, nachdem das Hauptgeschäft abgeschlossen worden ist, so kann das auf die schon verdiente Provision keinen Einfluss haben.

Verdienstlichkeit des Maklers - Namhaftmachung reicht!

Die Tätigkeit des Immobilienmaklers ist aber auch dann schon erfolgreich abgeschlossen, wenn der Makler einen Vertragspartner namhaft macht und mit diesem später der gewünschte Vertrag abgeschlossen wird.

 

Der Oberste Gerichtshof bejaht in ständiger Rechtsprechung den Geschäftsgebrauch im Immobilienmaklergewerbe, wonach die bloße Namhaftmachung eines Vertragspartners bereits provisionsbegründend ist.

 

Das bedeutet: Wird der Maklervertrag abgeschlossen und macht der Makler während der Rücktrittsfrist einen Vertragspartner namhaft, mit dem später tatsächlich der Vertrag abgeschlossen wird, dann hat der Makler seine Tätigkeit vollständig erbracht.

 

Wenn der Makler in diesem Fall mit dem Kunden ein „ausdrückliches Verlangen“, während der Rücktrittsfrist mit der Vertragserfüllung zu beginnen, vereinbart hat, dann hat in obigen Beispiel der Kunde kein Rücktrittsrecht mehr – die Provision ist gesichert.

 

Was aber, wenn ein solches „ausdrückliches Verlangen“ nicht ausgemacht wurde?

 

Hat der Makler den späteren Vertragspartner bereits namhaft gemacht und tritt der Kunde erst danach zurück, schließt aber später den vermittelten Vertrag ab, dann ist auch hier die Provision schon verdient. Der Kunde muss die Provision bezahlen.

Rücktritt vor Namhaftmachung

Wenn der Kunde in diesem Fall den Rücktritt aber schikanös erklärt hat, etwa um den Makler um die Provision zu bringen, dann kann sich daraus ein Schadenersatzanspruch des Maklers ergeben. Dazu kommt es darauf an, welche Tätigkeit der Makler schon erbracht hat.

Fazit:

Der Kunde hat, vor allem wenn er Verbraucher ist, gesetzlich geregelte Möglichkeiten, vom Vertrag mit dem Makler zurückzutreten oder diesen zu beenden (Kündigung oder vorzeitige Auflösung).

 

Hat der Makler bis zur Beendigung des Maklervertrages bereits eine verdienstliche Tätigkeit erbracht, konkret z.B. den späteren Vertragspartner namhaft gemacht, dann hat er die Provision verdient. Daran ändert auch die Vertragsbeendigung durch den Kunden nichts mehr.

 

Hat der Makler noch keine voll verdienstliche Tätigkeit erbringen können, kann sich aus der Vertragsbeendigung ein Schadenersatzanspruch gegen den Kunden ergeben, wenn die Vertragsbeendigung geradezu den Makler um die Provision bringen sollte.

 

Eine im FAGG geregelte Möglichkeit, das Rücktrittsrecht des Kunden bei einem Auswärtsgeschäft auszuschließen besteht darin, mit dem Kunden zu vereinbaren, dass der Makler schon vor Ablauf der Rücktrittsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnen soll.


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Wie Sie in 7 Schritten Ihr Unternehmen gründen


Unternehmen gründen Checkliste

Sie wollen sich also selbständig machen?

 

Gratuliere!

 

Aber jetzt wollen Sie wissen, was Sie alles bedenken müssen. Sie brauchen eine Checkliste. Ich möchte Sie bei Ihrer Gründung unterstützen und Ihnen genau die Schritte zeigen, die Sie jetzt gehen müssen. Und ich stelle Ihnen Personen vor, die Sie gerne auf Ihrem Weg begleiten.

 

Zunächst einmal will ich Sie ermutigen. Viele Menschen, auch Freunde und Bekannte werden Sie vor den Risiken des Unternehmertums warnen. Möglicherweise wird man Ihnen sagen, dass Ihre Idee nicht so neu ist, wie Sie glauben. Dass die Konkurrenz hart ist. Ihre Möglichkeiten begrenzt.

 

Hören Sie nicht auf Unkenrufe. Folgen Sie Ihrem Herzen.

 

Und dieser Checkliste.

1. Schritt: Die Geschäftsidee

Am Anfang jedes neuen Unternehmens steht die Geschäftsidee. Wie finden Sie diese?

 

Kopieren Sie nicht Ideen, die (vermeintlich) gut funktionieren.

 

Lassen Sie sich aber auch vom Begriff der Geschäftsidee nicht verwirren. Sie müssen nichts Neues entwickeln. Überlassen Sie das "next big thing" den großen Konzernen mit ihrem Forschungs- und Entwicklungsbudget. Und auch diese liegen mit Ihren Ideen oft falsch und produzieren an den Marktbedürfnissen vorbei.

 

Ihre Idee muss nicht neu sein. Lassen Sie uns auch nicht von einer Idee sprechen. Nennen wir es ein Konzept. Überlegen Sie sich etwa, was Sie als Verbraucher immer schon gerne gehabt hätten, aber niemand bietet es an. Oder wenn Sie schon etwas bestimmtes machen wollen, dann fragen Sie Ihre Bekannten, ob sie Ihr Produkt oder Ihre Dienstleistung kaufen würden. Testen Sie, ob Ihr Produkt nachgefragt werden wird.

 

In dieser Phase der Unternehmensgründung ist es sehr hilfreich, sich von einem Gründungsberater coachen zu lassen. Er wird mit Ihnen Ihre Geschäftsidee prüfen, Ihnen helfen daraus ein Konzept zu entwickeln und eine Marktpositionierung zu finden.

 

Ich empfehle Ihnen die Gründungsberaterin Mag. Barbara Huber.

Buchtipp:

2. Schritt: Der Business Plan

Daran kommen Sie nicht vorbei. Einen Business Plan werden Sie brauchen.

 

Aber auch hier gilt zuerst: Beschreiben Sie Ihr Unternehmenskonzept.

 

Ein guter Business Plan ist kein Zahlenfriedhof. Planen Sie nicht die Ümsätze und Aufwendungen der nächsten 5 Jahre im Detail. Eine mehrjährige Cashflowrechnung freut Ihre Bank, ist aber nichts anderes als Kaffeesud.

 

Zugegeben, ein paar Zahlen sind notwendig. Machen Sie sich Gedanken über Ihre Kosten.

 

Werden Sie fixe Kosten haben, die auch dann anfallen, wenn Sie nichts verkaufen? Halten Sie diese so gering wie möglich?

 

Variable Kosten entstehen, wenn Sie produzieren. Müssen Sie auf Vorrat produzieren oder können Sie eine just-in-time Produktion aufziehen und erst dann produzieren, wenn Sie einen Auftrag haben? Das erspart auch Lagerhaltungskosten.

 

Bei dieser Phase der Unternehmensgründung steht Ihnen wieder der Gründungsberater beiseite. Suchen Sie hier aber auch schon Rat bei einem Steuerberater, der Ihnen bei den Zahlen in Ihrem Business Plan hilft.

3. Schritt: Kapital

Money makes the world go round.

 

Wissen Sie schon, wie viel Kapital Sie für den Anfang benötigen werden?

 

Und woher Sie das Kapital bekommen?

 

Am Anfang der Überlegungen steht einmal das Eigenkapital. Ihr Erspartes.

Meistens steht am Ende des Ersparten aber noch nicht die Finanzierung Ihres Unternehmens. Sie werden mehr Geld brauchen als Sie haben. Dieses Kapital ist das Fremdkapital.

 

Woher nehmen Sie Fremdkapital?

 

Klassischer Geldgeber sind die Banken. Wenn Sie hier wirklich weiter kommen wollen, versuchen Sie gar nicht erst selbst zu verhandeln. Gehen Sie zu einem Profi. Zu einem gewerblichen Vermögensberater. Der wird Ihnen helfen Ihren Businessplan für Kapitalgeber zu adaptieren.

 

Andere Möglichkeiten an Fremdkapital zu gelangen sind zum Beispiel crowdfunding Plattformen. Das kann durchaus interessant sein. Stöbern Sie hier einmal ein bißchen im Internet.

 

Fremdkapital kostet Zinsen. Ihre Kapitalgeber gehen mit Ihnen ein Risiko ein. Ihre Geschäftsidee kann ja auch schief gehen. Je höher das Risiko eingeschätzt wird, umso mehr Zinsen müssen Sie bezahlen. Hier können Förderungen günstiger sein. Ihr Vermögensberater hilft Ihnen auch bei der Auswahl geeigneter Förderungen.

 

Ich empfehle als Vermögensberater Günter Schallerböck.

 

Ein letzter Tipp zum Thema Kapitalausstattung Ihres Unternehmens: halten Sie die Kosten am Anfang so gering wie möglich, dann kommen Sie mit weniger Kapital aus. Testen Sie einmal Ihre Geschäftsidee im Kleinen.

4. Schritt: Marketing

Sie haben ein Konzept, ein Produkt oder eine Dienstleistung. Jetzt müssen Sie Ihr Prudokt oder Ihre Dienstleistung an den Mann bringen. Sie müssen marketing machen.

 

Das heisst zuerst, dass Sie sich einmal darüber klar werden, wer Ihr Markt ist. Wer sind die Leute, die nachts wach liegen, weil Sie unbedingt Ihr Produkt brauchen? Wie finden Sie diese Leute? Und wie sprechen Sie sie an und überzeugen Sie von Ihrem Produkt?

 

Hier hilft Ihnen ein Marketingcoach. Ich empfehle Ihnen dafür Andreas Lämmerhirt.

 

Spätestens jetzt werden Sie merken, dass Sie ein Logo benötigen. Ein Logo kommuniziert Ihr Produkt oder Ihre Dienstleistung an Ihre Kunden. Es stellt die Verbindung zwischen Ihnen und Ihren Kunden dar. Suchen Sie sich einen guten Grafiker, der Ihnen ein Logo designt, mit dem Sie sich auch noch in Jahren identifizieren. Ich empfehle Ihnen dafür Mathias Koll.

 

Das Kommunikationsmedium schlechthin für Ihr Marketing ist Ihre Webseite. Lassen Sie sich von Anfang an professionell beraten, wie Sie mit Ihrer Webseite mit dem Markt kommunizieren. Eine Webseite ist heute nicht mehr teuer und auch leicht eingerichtet und gewartet. Ich empfehle Ihnen den Marketingberater Roland Hahn für die Erstellung Ihrer professionellen Webseite.

5. Schritt: Rechtsformwahl

Laut dem Statistischen Jahrbuch 2016 der österreichischen Wirtschaftskammer sind von insgesamt 619.203 Kammermitgliedern 482.565 Einzelunternehmen. 97.292 GmbHs sind Mitglieder der Wirtschaftskammer, gefolgt von 21.843 Kommanditgesellschaften und 8.750 Offenen Gesellschaften.

 

Die Wahl der Rechtsform ist eine bedeutende Entscheidung.

 

Ein Einzelunternehmen ist schnell gegründet und mit den geringsten Anlaufkosten verbunden. Es reicht dazu, eine Gewerbeberechtigung zu beantragen. Eine Firmenbucheintragung ist erst zwingend, wenn der Jahresumsatz 700.000 Euro überschreitet.

Jedoch haftet der Einzelunternehmer mit seinem gesamten Vermögen, auch dem Privatvermögen, für Unternehmensschulden. Hier gilt es im Vorfeld genau abzuwägen, welches Risiko Sie mit Ihrem Unternehmen eingehen werden und ob Sie Ihr Privatvermögen diesem Risiko aussetzen wollen.

 

Die Beschränkung der Haftung und damit die Sicherung des Privatvermögens geht am Einfachsten mit der Gründung einer GmbH. Hier ist die Haftung des Gesellschafters auf die Stammeinlage beschränkt. Diese beträgt mindestens 35.000 Euro. In den ersten 10 Jahren nach der Gesellschaftsgründung kann die Gründungsprivilegierung in Anspruch genommen werden und es muss nur eine Stammeinlage von 10.000 Euro aufgebracht werden.

Die GmbH muss jedenfalls in das Firmenbuch eingetragen werden. Sie ist zur Buchführung (Bilanzierung) verpflichtet. Damit ist die GmbH in Gründung und im laufenden Betrieb teurer als ein Einzelunternehmen.

 

Lassen Sie sich zur Rechtsformwahl beraten. Wir stehen Ihnen hier gerne mit Rat und Tat zur Seite.

 

Nähere Informationen zur Rechtsformwahl finden Sie auch hier.

Rechtsformwahl, Einzelunternehmen, GmbH

6. Schritt: Die Gewerbeberechtigung

Wer eine Tätigkeit gewerbsmäßig ausübt braucht dafür eine Gewerbeberechtigung.

 

Eine Tätigkeit wird gewerbsmäßig ausgeübt, wenn sie

  • selbständig,
  • regelmäßig und
  • in der Absicht betrieben wird, einen Ertrag oder sonstigen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen.

Wenn feststeht, dass Sie gewerbsmäßig tätig werden wollen, auch wenn es sich für Sie nur um einen Nebenerwerb handelt, dann müssen Sie eine Gewerbeberechtigung beantragen.

 

Dabei müssen Sie berücksichtigen, dass es reglementierte Gewerbe und freie Gewerbe gibt.

 

Reglementierte Gewerbe sind in der Gewerbeordnung aufgezählt. Eine Liste der regelementierten Gewerbe finden Sie hier.

 

Für die Ausübung eines reglementierten Gewerbes benötigen Sie einen Befähigungsnachweis. Das ist der Nachweis, dass Sie die fachlichen und kaufmännischen Kenntnisse, Fähigkeiten und Erfahrungen besitzen, um die dem betreffenden Gewerbe eigentümlichen Tätigkeiten selbständig ausführen zu können. In der Praxis handelt es sich um Zeugnisse über entsprechende (Meister-) Prüfungen.

 

Ist das von Ihnen angestrebte Gewerbe nicht in der Liste der reglementierten Gewerbe enthalten, dann handelt es sich um ein freies Gewerbe. Für freie Gewerbe benötigen Sie keinen Befähigungsnachweis.

 

Auskünfte zu Ihrer Gewerbeberechtigung und zu dem erforderlichen Befähigungsnachweis gibt Ihnen die Wirtschaftskammer.

7. Schritt: Nach der Gründung

Wenn Sie nun Ihre Gesellschaft gegründet haben und sie im Firmenbuch eingetragen ist und Sie stolzer Besitzer einer Gewerbeberechtigung sind, muss Ihr Unternehmen Fahrt aufnehmen.

 

Sie müssen die ersten Verträge abschließen.

Sie werden Lieferanten haben, mit denen Sie Lieferverträge abschließen.

Sie werden vielleicht einen Mietvertrag über ein Büro oder ein Geschäfts, Lager oder eine Produktionsstätte abschließen müssen.

Brauchen Sie Maschinen? Kaufen Sie diese oder mieten bzw. leasen Sie sie?

 

Empfehlenswert ist es, an Allgemeine Geschäftsbedingungen zu denken.

 

Kümmern Sie sich selbst um Ihre Buchhaltung? Wenn Sie bisher damit nichts zu tun hatten, dann rate ich Ihnen dringend ab, sich gerade im Zuge einer Unternehmensgründung damit beschäftigen zu wollen. Sie haben wahrlich wichtigere Probleme! Lassen Sie einen Buchhalter oder Steuerberater das für Sie tun. Das Honorar dafür ist nicht allzu hoch und es lohnt sich allemal.

 

Auf jeden Fall sollten Sie über den Abschluss von Versicherungen nachdenken. Da wäre die Versicherung der Unternehmensräumlichkeiten sowie der Anlagen selbst. Dann eine Rechtsschutz- und eine Haftpflichtversicherung. Denken Sie aber auch daran, Ihre eigene Arbeitskraft gegen deren Ausfall abzusichern (Betriebsunterbrechungsversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung). Lassen Sie sich auch hier von einem Fachmann beraten. Ich empfehle Ihnen dafür Torsten Frantz.

Legen Sie los!

Viel gilt es bei einer Unternehmensgründung zu beachten.

 

Dieser Artikel kann nicht mehr sein als eine Checkliste. Die Themen können nur angekratzt werden. Zu jedem Thema habe ich Ihnen Experten empfohlen, die Ihnen individuell weiter helfen können.

 

Jetzt liegt es an Ihnen. Kommen Sie vom Planen ins Tun. Es lohnt sich. Und berichten Sie mir, zum Beispiel unten als Kommentar, wie es Ihnen ergangen ist. Ich freue mich immer über den Austausch mit anderen Unternehmern.

Unternehmernetzwerk

Als Unternehmer müssen Sie nicht ständig alles selbst machen. Lassen Sie sich helfen.

 

Aber tauschen Sie sich auch mit anderen Unternehmern aus. Treten Sie einem Unternehmernetzwerk bei. Besonders geeignet dafür sind Netzwerke, die branchenoffen sind, besonders dann wenn in dem Netzwerk keine Konkurrenz herrscht, etwa weil von jeder Branche nur ein Unternehmer zugelassen ist.

 

So ein Netzwerk würde Sie interessieren?

 

Dann besuchen Sie ein Business-Frühstück eines BNI Chapters. Ich lade Sie dazu herzlich ein.


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Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird

Grunderwerbsteuer

Sie wollen ein Grundstück kaufen? Jemand schenkt Ihnen ein Grundstück oder Sie haben ein Grundstück geerbt?

 

In all diesen Fällen müssen Sie Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlen?

 

Aber wieviel? Und wie berechnet sich die Steuer?

 

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird.

Wichtige Einschränkungen vorab

Dieser Artikel kann die individuelle Beratung nicht ersetzen. 

 

Die nachstehenden Ausführungen gelten nicht, wenn das geschenkte Grundstück zum Betriebsvermögen eines übertragenen Betriebes oder um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt!

Steuerpflichtige Vorgänge

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und erfasst sowohl den entgeltlichen  als auch den unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken, die im Inland (Österreich) liegen.

 

Entscheidend für das Entstehen der Steuerschuld der Grunderwerbsteuer ist das Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag, Tauschvertrag etc.).

 

Das ist der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragspartner über Kaufgegenstand (Grundstück) und Kaufpreis geeinigt haben.

 

Das muss nicht erst die Unterzeichnung der Kaufvertragsurkunde sein, sondern kann schon früher stattfinden, etwa bei der Unterzeichnung des bindenden Kaufanbotes. Häufig wird jedoch in Kaufanboten der Vorbehalt einer Vertragsurkunde gemacht und dann gilt die Unterzeichnung der Vertragsurkunde für das Entstehen der Steuerschuld.

 

Bei einer Erbschaft entsteht die Steuerschuld mit rechtskräftiger Einantwortung.

 

Auf das Verfügungsgeschäft (Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch) kommt es nicht an.

Inventar

Häufig wird neben einem Haus oder einer Eigentumswohnung auch das Inventar gekauft. Inventar ist z. B. Wohnungseinrichtung (Küche inkl. Geräte, Möbel).

 

Der auf das übernommene Inventar entfallende Teil des Kaufpreises unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. In einem solchen Fall ist der Kaufpreis also zu splitten und der auf das Grundstück (Haus, Wohnung) entfallende Kaufpreis gesondert vom Inventarkaufpreis festzulegen.

Bemessungsgrundlage

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist zuerst die Steuerbemessungsgrundlage zu ermitteln. Dann ist auf die Bemessungsgrundlage der Steuersatz anzuwenden.

 

Die Bemessungsgrundlage ist primär die Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis.

Behält sich der Verkäufer ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Fruchtgenussrecht am Grundstück (dem Haus oder der Wohnung) vor, so ist der Wert des vorbehaltenen Rechts der Gegenleistung hinzuzurechnen.

 

Bei einer Schenkung oder Erbschaft gibt es keinen Kaufpreis. Hier ist der so genannte Grundstückswert die Bemessungsgrundlage.

Grundstückserwerb im Familienkreis

Eine Besonderheit gilt bei Grundstückserwerben im Familienkreis. Hier gilt auch bei einem Kaufvertrag nicht der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage, sondern immer der Grundstückswert.

 

Unter dem Familienkreis versteht das Gesetz

  • Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
  • Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
  • Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie,
  • Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner,
  • Geschwister, Nichten oder Neffen

Einheitswert

Bei bestimmten Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist weder der Kaufpreis noch der Grundstückswert sondern der Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Der Grundstückswert

Der Grundstückswert ist die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes zuzüglich des (anteiligen) Wertes des Gebäudes (so genanntes Pauschalwertmodell).

 

Der Bodenwert wird vom Finanzamt bekannt gegeben.

 

Der Gebäudewert kann anhand einiger Daten, wie dem Errichtungsalter des Gebäudes, der Nutzfläche und allfälliger Sanierungen in den letzten 20 Jahren berechnet werden.

 

Das Bundesministerium für Finanzen bietet ein Online Berechnungsprogramm für den Grundstückswert an.

 

Alternativ kann der Grundstückswert von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel (Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria) abgeleitet werden.

Steuersatz

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5% der Bemessungsgrundlage.

 

Bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen (wie Schenkung, Erbschaft) sowie bei jeder Grundstücksübertragung im Familienkreis ist ein Stufentarif anzuwenden.

Stufentarif

Der Steuersatz beträgt

Für die ersten 250.000 Euro der Bemessungsgrundlage 0,5 %
 für die nächsten 150.000 Euro der Bemessungsgrundlage  2 %
darüber hinaus 3,5 %

Unentgeltliche Grundstücksübertragung

Wann ist eine Grundstücksübertragung unentgeltlich?

 

Eine Schenkung oder Erbschaft ist in der Regel unentgeltlich.

Bei einer Schenkung könnte es sein, dass es eine Gegenleistung gibt, etwa wenn der Geschenkgeber sich ein Wohnungsgebrauchsrecht vorbehält. Dieses hat einen Wert.

 

Solange dieser Wert nicht mehr als 30% des Grundstückswertes beträgt, wird die Grundstücksübertragung insgesamt als unentgeltlich betrachtet.

 

Liegt der Wert zwischen 30% und 70% des Grundstückswertes, dann handelt es sich um einen teilentgeltlichen Vorgang.

 

Ab einem Wert von über 70% liegt insgesamt ein entgeltlicher Vorgang vor und der Stufentarif ist nicht anzuwenden, sondern es kommt der Steuersatz von 3,5% zum Tragen.

Zusammenrechnung

Achtung: Erwerbe innerhalb der letzten 5 Jahre zwischen denselben Personen sind, wenn für die vorangehenden Erwerbe schon der Stufentarif anwendbar waren, zusammen zu rechnen.

Beispiel

Ein Vater schenkt seiner Tochter eine Eigentumswohnung.

 

Grundstückswert: 170.000 Euro. Der Steuersatz beträgt demnach 0,5%.

 

Zwei Jahre später stirbt der Vater und die Tochter erbt sein Einfamilienhaus. Wert: 320.000 Euro. Die Erwerbe sind zusammenzurechnen.

 

Die Steuer beträgt daher für das Einfamilienhaus:

 

Für die ersten 80.000 Euro (170.000 Euro sind ja durch die Schenkung der Wohnung schon konsumiert) 0,5%

 

Für die nächsten 150.000 Euro 2% und

 

Für die letzten 90.000 Euro 3,5%

Ratenzahlung

Über Antrag ist die Steuer statt in einem Betrag in höchstens 5 Jahresbeträgen festzusetzen.

 

Allerdings erhöht sich die zu zahlende Steuer pro Anzahl der Jahresraten um 2%. Bei Ausschöpfung der Möglichkeiten und Zahlung in 5 Jahresraten erhöht sich die Steuer daher um 10%.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist inzwischen komplex geregelt. Es ist daher nicht immer leicht, die Steuer auf Anhieb richtig zu berechnen oder deren Höhe auch nur zu schätzen.

 

Wir berechnen für Sie im Rahmen der Abwicklung von Immobilientransaktionen die Grunderwerbsteuer.

 

Das Bundesministerium für Finanzen bietet einen Online Rechner zur anonymen Steuervorberechnung an.


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Welche dieser Rechtsformen für Ihr Unternehmen ideal ist

Rechtsform
"Adler fliegen alleine – Schafe scharen sich zusammen"

"Adler fliegen alleine – Schafe scharen sich zusammen"

 

Dieses alte Sprichwort ist keine Wertung, bringt aber zum Ausdruck, wie wichtig es ist für jedes Unternehmen und Unternehmenszweck, für Ihre individuellen Stärken und Schwächen die richtige Rechtsform zu finden.

 

 Gerade bei der Unternehmensgründung steht der hoffnungsfrohe Jungunternehmer vor dem buchstäblichen Wald der Rechtsformen. Wie soll er hier den richtigen Baum, seine richtige Unternehmensform finden.

 

Ist der Gründer nicht alleine, so scheidet zwar die Rechtsform des Einzelunternehmens aus, aber die verbleibende Auswahl stellt immer noch eine große Herausforderung dar.

 

Berater sind hier gefragt. Unser Tipp: fragen Sie nicht nur Ihren Steuerberater. Der wird Ihnen die steueroptimale Rechtsform empfehlen. Aber steueroptimal muss nicht immer optimal sein. Außerdem kann Ihr Steuerberater ja noch gar nicht wissen, wie viel Steuern Sie bezahlen werden. Sie haben ja noch keinen einzigen Euro verdient. Ihr Gewinn ist im Besten Fall eine optimistische Schätzung in Ihrem Businessplan.

 

Vernachlässigen Sie nicht die Frage der Haftungen. Jede Unternehmensform regelt Ihre persönliche Haftung anders. Wollen Sie Ihr Privatvermögen und Ihre Familie absichern aber Sie können die möglichen Risiken Ihres neuen Geschäfts noch nicht abschätzen? Dann wird eine Rechtsform mit beschränkter persönlicher Haftung für Sie sinnvoller sein, wenn diese vielleicht auch mit höheren Steuern erkauft wird. Sehen Sie es als Versicherungsprämie.

 

Welche Rechtsformen gibt es jetzt? Und welche ist gerade für Ihr Unternehmen optimal?

Der Einzelunternehmer

Knapp drei Viertel aller Unternehmen werden in der Rechtsform "Einzelunternehmer" betrieben. Das müssen nicht zwangsläufig auch Einpersonenunternehmen (EPU) sein. Einzelunternehmer bedeutet, dass der Unternehmensinhaber eine natürliche Person ist. Aber auch als Einzelunternehmer können Sie Mitarbeiter haben. Dann sind Sie kein Einpersonenunternehmen.

 

Eine Eintragung in das Firmenbuch ist jederzeit möglich. Überschreitet ein Einzelunternehmer einen Umsatz von 700.000 Euro pro Jahr, ist die Eintragung in das Firmenbuch verpflichtend.

Die Haftung des Einzelunternehmers

Einzelunternehmer haften für geschäftliche Verbindlichkeiten mit ihrem gesamten geschäftlichen und privaten Vermögen.

 

Eine Trennung gibt es hier nicht.

 

Diese Rechtsform ist daher zwar die billigste Variante ein Unternehmen zu betreiben aber auch die risikoreichste.

Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)

Die am häufigsten gewählte Gesellschaft ist die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Fast drei Viertel aller im Firmenbuch eingetragenen Gesellschaften sind GmbHs.

 

Was macht die GmbH so beliebt?

 

Das Mindeststammkapital der GmbH beträgt 35.000 Euro. Erleichterungen bestehen bei der "GmbH light". Bei dieser gibt es eine so genannte Gründungsprivilegierung. Für die ersten 10 Geschäftsjahre müssen die Stammeinlagen der Gesellschafter in Summe nur 10.000 Euro betragen.

 

Die Hälfte des Stammkapitals muss grundsätzlich bar aufgebracht werden. Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Sachgründung möglich, bei der das Stammkapital nicht bar, sondern durch Sacheinlagen aufgebracht wird.

 

Die Haftung bei der GmbH

Bei einer GmbH haften die Gesellschafter nur bis zum Betrag der übernommenen, aber nicht voll einbezahlten Stammeinlage. Mit der GmbH besteht also die Möglichkeit, die beim Einzelunternehmen bestehende private Haftung weitgehend auszuschließen.

 

Zu beachten ist, dass dem Gesellschafter die Stammeinlage nicht zurückbezahlt werden darf (Verbot der Einlagenrückgewähr). Der Gesellschafter darf nur den Gewinn, soweit er nicht aufgrund eines Gesellschafterbeschlusses in der Gesellschaft verbleiben soll (thesauriert wird) entnehmen.

Personengesellschaften (OG, KG)

Rund ein Fünftel aller Gesellschaften sind Kommanditgesellschaften oder offene Gesellschaften, wobei die Kommanditgesellschaften eindeutig überwiegen.

 

Bei der offenen Gesellschaft haften alle Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen. Die Haftung ist daher gleich wie bei einem Einzelunternehmen mit dem Unterschied, dass es eben nicht nur einen Unternehmer gibt, sondern mindestens zwei.

 

Bei der Kommanditgesellschaft ist die Haftung der Gesellschafter unterschiedlich. Während der Komplementär mit seinem gesamten (auch privaten) Vermögen haftet, ist die Haftung des Kommanditisten auf seine Haftsumme begrenzt. Das Gesetz regelt keine Mindesthaftsumme.

GmbH & Co KG

Beliebt ist die Kombination aus GmbH und Kommanditgesellschaft (GmbH & Co KG).

 

Bei dieser ist eine GmbH der Komplementär und regelmäßig eine natürliche Person der Kommanditist.

 

So ist es auch für Einzelunternehmer möglich, eine GmbH & Co KG zu errichten.

 

Bei der GmbH & Co KG ist die Haftung wie bei der GmbH beschränkt, während die Besteuerung des Gewinns an das Einzelunternehmen angeglichen werden kann. Die GmbH & Co KG wird daher primär aus steuerlichen Gründen gewählt.

 

Andere Rechtsformen

Weitere Rechtsformen, die allerdings insgesamt ca. 1% aller Unternehmen ausmachen sind die Aktiengesellschaft, der Verein und die Genossenschaft.

 

Rechtsformen, die eigentlich Unternehmensbeteiligungen darstellen sind die stille Gesellschaft und die Privatstiftung.

Umgründungen

Eine einmal gewählte Rechtsform kann irgendwann einmal nicht mehr geeignet sein für das damit betriebene Unternehmen.

 

Dann stellt sich die Frage der Umgründung der Gesellschaft, z.B. von einer GmbH in eine Aktiengesellschaft oder in eine Personengesellschaft (OG oder KG - oder z.B. GmbH & Co KG).

 

Eine andere Form der Umgründung ist die Verschmelzung von zwei Gesellschaften – oder die Spaltung, wenn z.B. ein Betrieb aus einer Gesellschaft ausgegliedert und als eigenständige Gesellschaft weiter geführt werden oder verkauft werden soll.

 

Umgründungen sind sehr spezialisierte Rechtsberatungsdienstleistungen, die immer individuell erarbeitet werden müssen.


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Was beim Wohnrecht beachtet werden muss

In Schenkungs- und Übergabsverträgen behält sich in der Praxis der Übergeber gerne ein lebenslanges Wohnrecht.

 

Was dahinter steckt, liegt auf der Hand:

 

Der Übergeber will zwar zu Lebzeiten die Erbfolge regeln - nicht selten ist der Übergeber auch getrieben aus Furcht vor dem Finanzamt oder möchte einen Pflegeregress verhindern.

 

Aber die Nutzungsverhältnisse sollen tunlichst – so lange der Übergeber lebt – nicht geändert werden. Das heißt, der Übergeber will weiterhin die das Haus oder die Wohnung zu Wohnzwecken selbst nutzen. Meist wird das kombiniert damit, dass der Übergeber die Betriebskosten weiterhin bezahlt und auch Erhaltungsarbeiten zahlen soll.

 

In rechtlicher Hinsicht sind bei diesen Gestaltungen einige Punkte zu beachten.

Gebrauchsrecht oder Fruchtgenussrecht?

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Wohnberechtigten. Das bedeutet, sie steht einer bestimmten Person zu.

 

Entweder auf bestimmte Zeit oder bis zum Tod des Berechtigten. Die persönliche Dienstbarkeit wird nicht vererbt. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt auch das Wohnrecht.

 

Diese Dienstbarkeit kann als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht ausgestaltet werden.

 

Nach § 521 ABGB ist im Zweifel von einem Gebrauchsrecht an dem Wohngebäude auszugehen.

 

Wenn sich das Wohnrecht aber auf alle bewohnbaren Teile des Hauses bezieht und der Wohnungsberechtige das Gebäude ohne Einschränkung nutzen (also etwa auch vermieten) darf, liegt ein Fruchtgenussrecht vor.

 

Ob ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Wohnungsfruchtgenussrecht vorliegt, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln.

 

Das Wohnungsgebrauchsrecht bezieht sich nur auf eine Wohnung oder einen Teil des Hauses. Außerdem gilt hier die Einschränkung auf den persönlichen Gebrauch des Berechtigten. Der Berechtigte darf die überlassene Wohnung nicht vermieten.

 

Das Wohnungsfruchtgenussrecht erstreckt sich hingegen auf das gesamte Gebäude oder auf alle bewohnbaren Teile desselben. Ferner darf der Berechtigte die Wohnung auch vermieten.

Fazit

  • Haben Sie Fragen zu einem Wohnrecht?
  • Wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verschenken, aber weiterhin selbst nutzen?

Wir beraten Sie gerne. Machen Sie doch gleich einen Termin aus!

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Welche Angaben bei Geschäftsbriefen, e-Mails und Webseiten gesetzlich verlangt werden

In das Firmenbuch eingetragene Unternehmer müssen auf ihrem Geschäftspapier (Briefe, Lieferscheine, Rechnungen aber auch e-Mails und Webseiten!) nach § 14 Unternehmensgesetzbuch (UGB) folgende Angaben machen:

  • die Firma (bei Einzelunternehmern auch den Namen des Unternehmers)
  • die Rechtsform (z.B. GmbH oder e.U.)
  • den Sitz
  • die Firmenbuchnummer
  • das Firmenbuchgericht

Wer der Pflicht dazu nicht nachkommt, kann vom Firmenbuchgericht mit einer Zwangsstrafe dazu angehalten werden!

Impressum bei Webseiten und regelmäßigen e-Mail Newslettern

Gem. § 25 Mediengesetz muss jeder Betreiber einer Webseite sowie jeder Herausgeber eines periodischen e-Mail Newsletters die nachstehenden Angaben zu veröffentlichen. Auf einer Website sind diese Angaben ständig leicht und unmittelbar auffindbar zur Verfügung zu stellen. Bei e-Mail Newslettern ist entweder anzugeben, unter welcher Web-Adresse diese Angaben auffindbar sind, oder es sind diese Angaben jeweils dem Newsletter anzufügen.

  • Medieninhaber mit Namen oder Firma
  • Unternehmensgegenstand
  • Wohnort oder Sitz
  • Namen der vertretungsbefugten Organe des Medieninhabers
  • im Falle des Bestehens eines Aufsichtsrates auch dessen Mitglieder.
  • Darüber hinaus sind für sämtliche der an einem Medieninhaber direkt oder indirekt beteiligten Personen die jeweiligen Eigentums-, Beteiligungs-, Anteils-, und Stimmrechtsverhältnisse anzugeben.
  • Ist der Medieninhaber ein Verein, so sind für den Verein dessen Vorstand und der Vereinszweck anzugeben.
  • Erklärung über die grundlegende Richtung eines periodischen Mediums

Eine eingeschränkte Offenlegungspflicht gilt gemäß § 25 Abs 5 MedienG für Webseiten und elektronische Newsletter, die keinen über die Präsentation des Medieninhabers hinausgehenden Informationsgehalt aufweisen, der geeignet ist, die öffentliche Meinungsbildung zu beeinflussen.

Weitere Informationspflichten bei e-Mails und Webseiten

Für e-Mails und Webseiten gilt § 5 E-Commerce-Gesetz (ECG). Nach dieser Bestimmung muss jeder Unternehmer folgende zusätzlichen Informationen leicht und unmittelbar zugänglich zur Verfügung stellen:

  • seinen Namen oder seine Firma
  • seine geografische Adresse
  • Kontaktdaten und e-Mail-Adresse
  • Firmenbuchnummer und Firmenbuchgericht
  • zuständige Aufsichtsbehörde
  • Kammer bzw. Berufsverband (z.B. Wirtschaftskammer)
  • Berufsbezeichnung und der Staat, in dem diese verliehen worden ist
  • anwendbare gewerbe- oder berufsrechtliche Vorschriften (z.B. GewO) und den Zugang zu diesen (z.B. www.ris.bka.gv.at)
  • Umsatzsteueridentifikationsnummer

Fazit

Was nun genau im Impressum einer Webseite stehen oder bei einem e-Mail Newsletter angegeben werden muss, kann manchmal nicht so eindeutig sein. Lassen Sie sich in jedem Fall zu Ihrer eigenen Sicherheit von einem Experten beraten.


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Maklerprovision bei gleichwertigem Geschäft?

Ausgangslage:

 

Der Makler und die beklagte GmbH haben eine Provisionsvereinbarung getroffen. Nach dieser hat der Makler bei Vermittlung von Investoren für ein Projekt der Beklagten Anspruch auf eine Provision von 2 % der vermittelten Gesamtinvestitionssumme.

 

Der Makler vermittelte Investoren für das Projekt. Die beklagte GmbH gründete eine weitere Gesellschaft, deren Geschäftsführer der Geschäftsführer der beklagten GmbH ist. Das Projekt wurde verwirklicht. Die Investoren investierten 4 Mio EUR.

 

Der Makler begehrt Zahlung der vereinbarten Provision. Die beklagte GmbH wendete ein, sie hätte den Vertrag mit den Investoren nicht abgeschlossen, sondern eine andere Gesellschaft.

 

§ 6 Abs 3 MaklerG lautet:

 

Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.

 

Ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft ist nach dem OGH insbesondere dann anzunehmen, wenn es zwar dem im Maklervertrag vorgesehenen Typ entspricht, jedoch mit einer vom Auftraggeber des Maklers verschiedenen Person geschlossen wurde.

 

Der OGH sah die Voraussetzung für die Maklerprovision als erfüllt an. Das Argument der beklagten GmbH, dass es einer Mehrheitsbeteiligung des Geschäftsführers bedurft hätte, ließ der OGH nicht gelten, zumal dem Geschäftsführer der neu gegründeten Betreibergesellschaft Einfluss auf deren Geschäftsgebarung zukommt.

30.08.2016, 6 Ob 155/16m

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Gewährleistung beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung

Wer einem anderen eine Sache gegen Entgelt überlässt, leistet Gewähr, dass sie dem Vertrag entspricht.

 

Das steht so im Gesetz. Genauer gesagt, in § 922 Abs. 1 ABGB.

 

Aber was heißt das in der Praxis?

 

Unter der Gewährleistung versteht der Jurist, dass der Verkäufer dem Käufer dafür haftet, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat.

 

Bedungene Eigenschaften sind solche, die man sich ausgemacht hat. Zum Beispiel dass die Wohnung 100 m² Nutzfläche hat und nicht etwa nur 90 m².

Gewährleistung für gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften

Gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften sind solche, die man nicht individuell ausmacht, sondern die bei einem Kauf generell, also von jedem beliebigen Käufer vorausgesetzt werden dürfen. Hier kommt es aber immer auch auf den konkreten Kaufgegenstand an. Eine neue Eigentumswohnung wird am Markt andere Erwartungen wecken als eine gebrauchte Eigentumswohnung. Und auch bei gebrauchten Wohnungen wird es wohl einen Unterschied machen, ob die Wohnung zehn Jahre alt ist oder fünzig Jahre.

Der OGH sagt dazu:

Ob eine Eigenschaft als gewöhnlich vorausgesetzt anzusehen ist, hängt nicht davon ab, was der Erklärende wollte, sondern ist an der Verkehrsauffassung sowie an der Natur des Geschäfts zu messen.

 

Die Betriebssicherheit zählt im Regelfall zu den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften.

 

Der Käufer muss jedoch Mängel und Alterserscheinungen, die nach Bauart und Alter einer Wohnung mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind, hinnehmen.

 

OGH 28.09.2016, 7Ob156/16s

Gebrauchte Eigentumswohnung

Täglich werden Eigentumswohnungen gekauft. Da wesentlich mehr Wohnungen am Markt sind als neu gebaut werden, sind die meisten gekauften Eigentumswohnungen keine Erstbezüge, sondern gebrauchte Wohnungen.

 

Auch nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) besteht die Möglichkeit, eine Genossenschaftswohnung nach zehn Jahren ins Wohnungseigentum zu übertragen.

 

Häufig sind Eigentumswohnungen schon bei der Wohnungseigentumsbegründung nicht neu. Wie das?

 

Nicht selten beschließt der Alleineigentümer eines Zinshauses, die einzelnen Wohnungen zu parifizieren, um sie im Wohnungseigentum abzuverkaufen. Das ist im Grunde nichts anderes als das Gebäude zu filetieren und schneller zu Geld zu machen als es bei laufenden Mieteinnahmen der Fall wäre. Nur eben nicht so nachhaltig.

Saniert und doch alt - die Sockelsanierung

Alte Zinshäuser werden in diesem Zusammenhang auch gerne einmal sockelsaniert. Das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989) definiert eine Sockelsanierung als die im Rahmen eines Sanierungskonzeptes erfolgende durchgreifende allenfalls auch schrittweise Sanierung eines Gebäudes bei aufrechten Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen.

 

Eine Sockelsanierung betrifft somit in der Regel die allgemeinen Teile des Hauses, also Keller, Stiegenhaus, Fassade, Dach, Fenster. Nicht aber die Wohnungen selbst. Man sollte sich also beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung nicht allein darauf verlassen, dass die allgemeinen Teile des Hauses kürzlich saniert wurden. Es empfiehlt sich, zu hinterfragen ob auch die ins Auge gefasste Wohnung saniert wurde.

 

Und damit meine ich nicht, dass sie neu ausgemalt oder der Parkettboden neu geschliffen wurde. Hier geht es vor allem um Wasserleitungen, Abwasserstränge, Gas- und Stromleitungen.

Was steht im Kaufvertrag?

In Kaufverträgen gibt es regelmäßig einen Punkt „Gewährleistung“.

 

Hier werden die "bedungenen Eigenschaften" festgelegt. Oft aber werden vom Vertragserrichter (der die Wohnung selbst in der Regel ja nicht kennt) mehr oder weniger unrefklektiert Gewährleistungsausschlüsse in die Gewährleistungsklausel hineingeschrieben. Die Klausel ist daher meistens eigentlich eine Anti-Gewährleistungsklausel. Und das auch dann, wenn der Käufer den Vertragserrichter beauftragt hat.

 

Eine oft verwendete Klausel bestimmt, dass der Verkäufer nicht für eine bestimmte Beschaffenheit der Wohnung haftet. Damit ist nicht mehr gesagt, als dass es eben keine besonderen bedungenen Eigenschaften der Wohnung gibt.

Was ist jetzt mit den gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften?

Ok, wir haben also gesehen, dass häufig keine besonderen bedungenen Eigenschaften im Kaufvertrag stehen.

 

Heißt das jetzt, dass der Verkäufer überhaupt nicht gewährleisten muss?

 

Nein. Denn es gibt ja noch die Haftung für die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften.

 

Dazu gehört, wie der OGH sagt, die Betriebssicherheit der Wohnung. Die Elektroinstallationen sollten zum Beispiel nicht gesundheitsgefährdend sein. Das heißt aber noch nicht, dass die Elektroinstallationen in der Wohnung dem aktuellen Stand der Technik entsprechen müssen.

Fazit: Eine gebrauchte Wohnung ist keine neue Wohnung.

Wenn Sie eine gebrauchte Wohnung kaufen, dann vertrauen Sie auch bei einer kürzlichen Sanierung der allgemeinen Teile des Hauses nicht darauf, dass etwa die Elektroinstallationen auf den aktuellen Stand der Technik gebracht wurden.

 

Gerade wenn das Haus schon älter ist müssen Sie davon ausgehen, dass die Installationen so alt sind wie das Haus selbst. Wenn Sie diese nicht überprüfen lassen und einen bestimmten gewünschten Zustand als bedungene Eigenschaft definieren, dann haftet der Verkäufer eben nur dafür, dass die Installationen gerade einmal nicht gesundheitsgefährdend sind.

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Verjährung von Gutscheinen. Verkürzung der Verjährungsfrist auf 2 Jahre ist sittenwidrig.

Foto (c) Ryan McGuire (http://gratisography.com)
Foto (c) Ryan McGuire (http://gratisography.com)

Gesetzliche Verjährungsfrist für Gutscheine

Gesetzlich ist geregelt, dass das Recht, mit einem Gutschein Waren oder Dienstleistungen des Ausstellers zu beziehen, nach 30 Jahren endet.

Die Vereinbarung einer kürzeren Verjährungsfrist ist zulässig, wenn sie zwischen zumindest annähernd gleich starken Vertragspartnern individuell vereinbart wurde.

Die vertragliche Verfallsklausel

Verfallsklauseln sind sittenwidrig, wenn sie die Geltendmachung von Ansprüchen ohne sachlichen Grund übermäßig erschweren. Je kürzer die Verfallsfrist sein soll, desto triftiger muss der Rechtfertigungsgrund sein.

(OGH 28.06.2012, 7Ob22/12d)


Gröbliche Benachteiligung = Sittenwidrig

Eine gröbliche Benachteiligung eines Vertragspartners (und damit Sittenwidrigkeit gem. § 879 Abs 3 ABGB) ist jedenfalls anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition im auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht, wenn also keine sachlich berechtigte Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm des nachgiebigen Rechts vorliegt.

Bei der Beurteilung, ob eine gröbliche Benachteiligung des Vertragspartners bewirkt wird, muss man das dispositive Recht - also die gesetzliche Regelung - als dem Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs heranziehen.

Nach dem Gesetz verjährt der Anspruch, die aus einem Gutschein verbriefte Leistung zu beziehen, nach 30 Jahren.

Diese Frist kann vertraglich - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - verkürzt werden.

Verkürzung der Verjährungsfrist

Wenn die Verkürzung der Verjährungsfrist zu einer weitgehenden Verhinderung oder erheblichen Behinderung der Durchsetzung berechtigter Ansprüche führt, liegt eine gröbliche Benachteiligung des Gutscheinkäufers vor, es sei denn, für die Verkürzung der Verjährungsfrist lägen sachlich gerechtfertigten Gründe vor.

Der Gutscheinkäufer muss den im Gutschein ausgewiesenen Geldbetrag in der Regel sofort an den Aussteller des Gutscheines bezahlen. Der Aussteller des Gutscheins muss seine Leistung hingegen erst, wenn der Gutschein eingelöst wird.

Wird die Leistung innerhalb einer - z.B. 2-jährigen - Verfallsfrist nicht abgerufen, so kommt dem Aussteller des Gutscheins bereits am der Verfallsfrist folgenden Tag der Gesamtbetrag zugute. Er ist dann um das Entgelt für die verbriefte Leistung bereichert, ohne dass es dafür einen sachlich gerechtfertigten Grund gibt.

Durch die Verfallsfrist ist der Gutscheinkäufer gröblich benachteiligt.


Fazit

Vorlagen und Muster für Allgemeine Geschäftsbedingungen gibt es zahlreich - vor allem im Internet.

Diese Muster sind teilweise von fraglicher Qualität.

Teilweise sind die Muster veraltet: neue oder geänderte Gesetze oder Rechtsprechung sind dann nicht berücksichtigt.

Tun Sie sich einen Gefallen:

Lassen Sie Ihre AGB von einem Profi erstellen. Er kennt Ihr Geschäft. Er kennt die darauf anwendbaren Gesetze und die Rechtsprechung und schneidert die AGB auf Ihre individuellen Bedürfnisse zu.

Und vergessen Sie nicht darauf, Ihre AGB in regelmäßigen Abständen auf ihre Aktualität überprüfen zu lassen. Wann haben Sie Ihre AGB zuletzt aktualisiert? Der Gesetzgeber ist heute sehr schnell und auch die Rechtsprechung kann sich in wenigen Jahren dramatisch verändern.

Wenn die Aktualisierung Ihrer AGB länger als 5 Jahre zurück liegt, ist es höchste Zeit, diese wieder einmal unter die Lupe zu nehmen.

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