Zum Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

Der Auftraggeber eines Maklers ist zur Zahlung einer Provision verpflichtet, wenn aufgrund einer vertragsgemäßen verdienstlichen Tätigkeit des Maklers das zu vermittelnde Geschäft mit einem Dritten zustande kommt (§ 6 Abs. 1 MaklerG).

Soviel zum Gesetz. Aber was heißt das jetzt in der Praxis?

Nach der Rechtsprechung muss die Tätigkeit des Maklers

1. verdienstlich,
2. adäquat kausal für den Geschäftsabschluss und
3. vertragsgemäß sein, das bedeutet, es muss das Geschäft vermittelt werden, das der Auftraggeber gerne möchte. Wobei hier die Vermittlung eines wirtschaftlich gleichwertigen Geschäfts auch zu einem Provisionsanspruch führt.

Eine verdienstliche Tätigkeit liegt vor, wenn sie geeignet ist, für den Geschäftsherrn einen Vertragspartner zu finden bzw. diesen zum Vertragsabschluss zu bewegen.

Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht die Namhaftmachung des potentiellen Geschäftspartners aus, um eine verdienstliche Tätigkeit zu begründen.

Namhaftmachung ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Auch wenn der Auftraggeber die namhaft gemachte Person schon vor der Namhaftmachung durch den Makler kannte, besteht der Provisionsanspruch, wenn diese Person dem Auftraggeber in ihrer Eigenschaft als potentieller Vertragspartner unbekannt ist.

Der namhaft Gemachte muss soweit individualisiert werden, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann.

Namhaftmachung einer individualisierten Person liegt auch dann vor, wenn der Interessent selbst beim Auftraggeber erscheint und sich dort vorstellt. Wenn der Interessent aber dem Auftraggeber verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Maklers von der Kaufgelegenheit erfuhr, besteht für den Auftraggeber keine Provisionspflicht, wenn er von der Vermittlung durch den Makler keine Kenntnis erlangt. Für den Auftraggeber bestehen keine Erkundigungs‑ oder Nachforschungspflichten, auch nicht beim Makler. Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, abzuklären, ob ein eingetretener Vertragserfolg auf die Tätigkeit des Maklerunternehmens zurückzuführen ist.

Die Rechtsprechung hat schon festgestellt, dass die reine Verdienstlichkeit im Sinn der bloßen Namhaftmachung nicht alles sein kann. Da läge die Latte für den Immobilienmakler schon sehr niedrig.

Immerhin verlangt ja auch das Maklergesetz, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Damit steht im Gesetz, dass die Tätigkeit des Maklers kausal für den Geschäftsabschluss sein muss.

Nun weiß der Jurist: kausal ist (beinahe) alles. Die Kausalität wird nach der sogenannten conditio sine qua non-Formel beurteilt: denkt man sich ein bestimmtes Verhalten weg und fällt auch der Erfolg aus, dann ist das Verhalten kausal für den Erfolg.

Hätte meine Mutter mich nicht zur Welt gebracht, dann hätte ich keine meiner unzähligen Handlungen setzen können. Ist meine Mutter damit kausal für meine Handlungen. Ja, natürlich.

Das ist aber für den Provisionsanspruch des Maklers schon sehr weit her geholt und nicht geeignet, die Verdienstlichkeit als Voraussetzung für den Provisionsanspruch einzuschränken.

Also muss die Kausalität auch adäquat sein: die Ursache - Wirkung - Beziehung muss nach der Lebenserfahrung eng miteinander verknüpft werden können.

Die Praxis geht dabei eher nach dem Ausschlussverfahren vor: wann ist eine Tätigkeit des Maklers nicht mehr adäquat kausal für den Vertragsabschluss?

Hier haben sich einige Kriterien herausgebildet, wann keine adäquat kausale Tätigkeit gegeben ist:

• Scheitern der Vertragsverhandlungen an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen
• maßgebliche spätere Eigeninitiative der anderen Vertragspartei oder eines unbeteiligten Dritten ohne neuerliche Aktivität des Maklers
• der (sehr) lange Zeitabstand zwischen dem Tätigwerden des Maklers und dem Vertragsabschluss

In der Praxis bleibt die Frage, ob eine Tätigkeit verdienstlich und adäquat kausal für den Geschäftsabschluss war und der Makler somit einen Provisionsanspruch hat, immer eine Einzelfallentscheidung. Voraussagen sind somit schwer zu treffen.

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