Der Alleinvermittlungsauftrag ist heutzutage ein beliebtes Tool unter Immobilienmaklern. Dieser kann den Verkauf von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Baugrundstücken betreffen. Hierbei entstehen sowohl für den Makler als auch für den Auftraggeber Rechte und Pflichten.
Unternehmer oder Konsument?
Zuerst ist die Frage zu klären, ob der Auftraggeber Unternehmer ist und ob es sich um ein unternehmensbezogenes Geschäft handelt. Ist dies nicht der Fall, so ist der Auftraggeber Verbraucher. Wenn beispielsweise ein Steuerberater sein Einfamilienhaus verkaufen möchte, ist er also Konsument iSd § 1 KSchG. Das Konsumentenschutzgesetz ist daher anwendbar, weil sein Einfamilienhaus nicht zum Betrieb seines Unternehmens zählt.
Beispiel für Konsumenteneigenschaft:
- Großmutter verkauft ihre private Vorsorgewohnung
- Ein Arzt verkauft die im Privatbesitz stehende Praxis
- Der Vorstand eines Bauträgerkonzerns verkauft sein Privatgrundstück.
Beispiel für Unternehmereigenschaft:
- Großmutter verkauft ihre Vorsorgewohnung, die ihrer GmbH gehört
- Der Geschäftsführer einer Baufirma verkauft ein Betriebsgrundstück
- Ein Vertreter einer ausländischen Firma verkauft ein Einfamilienhaus im Ausland
Zulässige Höchstdauer
Grundsätzlich darf ein Alleinvermittlungsvertrag zwischen einem Immobilienmakler und einem Verbraucher nach österreichischem Konsumentenschutzgesetz höchstens 6 Monate dauern (§ 30c Abs 1 Z 2 KSchG).
Bei einem beidseitig unternehmensbezogenen Geschäft ist die mögliche Dauer theoretisch unbegrenzt. Daher wird darauf nicht näher eingegangen.
Seit 30.1.2020 gibt es diesbezüglich eine neue Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Wien. Diese besagt, dass bei einer Überschreitung der zulässigen Höchstdauer des Alleinvermittlungsauftrages, also der 6 Monate, der gesamte Alleinvermittlungsauftrag nichtig ist.
Fazit
Das bedeutet in weiterer Folge, dass an den Makler keine Provision iSd §§ 6 ff und § 15 Abs 2 Maklergesetz gezahlt werden muss, sobald der Alleinvermittlungsauftrag abgelaufen ist und das Objekt danach verkauft wird.