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Maklerprovision bei Vertragsrücktritt?

Immobilienmakler sind bei der Abwicklung von Liegenschaftsverkäufen in der Regel Doppelmakler. Das bedeutet, dass Sie sowohl die Interessen des Käufers als auch des Verkäufers wahrnehmen müssen.

 

In der Regel wird vom Käufer ein Kaufanbot gelegt, welches vom Verkäufer gegengezeichnet wird. Ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung sind sowohl Käufer als auch Verkäufer daran gebunden.

 

Was passiert aber, wenn Käufer und Verkäufer es sich anders überlegen?

 

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht laut Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich, wenn der Interessent sich der Leistung des Maklers bedient und ihr nicht widerspricht, der Makler verdienstlich wurde und das Geschäft tatsächlich zustande kommt.

 

 

Wenn beide Parteien des Vertrages (oder auch nur eine) vom Kaufanbot bzw. Kaufvertrag zurücktreten ist das Geschäft per Definition eigentlich nicht zustande gekommen, da das Objekt nicht verkauft wurde.

 

 

§ 7 Abs 2 MaklerG lautet wie folgt:

 

Der Anspruch auf Provision entfällt, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. […]

 

 

Dem Umkehrschluss zufolge entfällt der Provisionsanspruch des Maklers nicht, wenn die Nichtausführung des Vertrages vom Auftraggeber zu vertreten ist.

 

 

Bei der einvernehmlichen Vertragsauflösung (bzw. Rücktritt vom gegengezeichneten Kaufanbot) kommt es darauf an, wer die Nichtausführung des Vertrages zu vertreten hat. Haben sowohl der Käufer als auch der Verkäufer das Scheitern des Kaufvertrages zu verantworten, ist der Makler berechtigt, von beiden Teilen die volle vereinbarte Provision zu fordern.

 

Beispiel:

 

A verkauft sein Haus mit Grundstück an B. Vor der Kaufvertragsunterzeichnung bekommen jedoch beide Ängste, da Sie nicht mit Ihrer Familie über den Verkauf gesprochen haben. Beide treten vom Verkauf zurück.

 

 

 In diesem Fall hat sowohl der Käufer als auch der Verkäufer das Nichtzustandekommen des Vertrages zu vertreten.

 

 

 

Es gibt jedoch Gründe, die nicht vom Käufer oder Verkäufer zu vertreten sind. Bei folgenden Gründen kann daher der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers entfallen:

 

  • von Dritten zu vertretende Gründe
  • neutrale Gründe, die keinem Vertragspartner zuordenbar sind
  • Gründe die der Makler zu vertreten hat

 

 

 

Beispiel:

 

A verkauft sein Haus mit Grundstück an B. Bei der Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt kommt zum Vorschein, dass bezüglich der Liegenschaft keine aufrechte Baubewilligung vorliegt. Da B nicht das Grundstück nur mit Baubewilligung unter der Voraussetzung kaufen möchte, dass kein Abrissbescheid dagegen ergehen kann, tritt er einvernehmlich mit A vom Kaufvertrag zurück.

 

 

 

In diesem Fall hat der Makler eindeutig das Nichtzustandekommen des Vertrages zu verantworten.

Der Makler ist Sachverständiger nach § 1299 ABGB und hätte die Vertragspartner über die fehlende Baubewilligung aufklären müssen.

 

 

 

Ob ein Anspruch auf Provision besteht oder nicht hängt daher vom Einzelfall ab. Letztlich ist die Frage, wer das Nichtzustandekommen des Vertrages zu verantworten hat. Dazu reicht es nach der Rechtsprechung, wenn das auflösende Ereignis der Sphäre einer Person zuzuordnen ist.

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RA Mag. Bernd Trappmaier

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