Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird

Grunderwerbsteuer

Sie wollen ein Grundstück kaufen? Jemand schenkt Ihnen ein Grundstück oder Sie haben ein Grundstück geerbt?

 

In all diesen Fällen müssen Sie Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlen?

 

Aber wieviel? Und wie berechnet sich die Steuer?

 

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird.

Wichtige Einschränkungen vorab

Dieser Artikel kann die individuelle Beratung nicht ersetzen. 

 

Die nachstehenden Ausführungen gelten nicht, wenn das geschenkte Grundstück zum Betriebsvermögen eines übertragenen Betriebes oder um ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück handelt!

Steuerpflichtige Vorgänge

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und erfasst sowohl den entgeltlichen  als auch den unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken, die im Inland (Österreich) liegen.

 

Entscheidend für das Entstehen der Steuerschuld der Grunderwerbsteuer ist das Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag, Tauschvertrag etc.).

 

Das ist der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragspartner über Kaufgegenstand (Grundstück) und Kaufpreis geeinigt haben.

 

Das muss nicht erst die Unterzeichnung der Kaufvertragsurkunde sein, sondern kann schon früher stattfinden, etwa bei der Unterzeichnung des bindenden Kaufanbotes. Häufig wird jedoch in Kaufanboten der Vorbehalt einer Vertragsurkunde gemacht und dann gilt die Unterzeichnung der Vertragsurkunde für das Entstehen der Steuerschuld.

 

Bei einer Erbschaft entsteht die Steuerschuld mit rechtskräftiger Einantwortung.

 

Auf das Verfügungsgeschäft (Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch) kommt es nicht an.

Inventar

Häufig wird neben einem Haus oder einer Eigentumswohnung auch das Inventar gekauft. Inventar ist z. B. Wohnungseinrichtung (Küche inkl. Geräte, Möbel).

 

Der auf das übernommene Inventar entfallende Teil des Kaufpreises unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. In einem solchen Fall ist der Kaufpreis also zu splitten und der auf das Grundstück (Haus, Wohnung) entfallende Kaufpreis gesondert vom Inventarkaufpreis festzulegen.

Bemessungsgrundlage

Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist zuerst die Steuerbemessungsgrundlage zu ermitteln. Dann ist auf die Bemessungsgrundlage der Steuersatz anzuwenden.

 

Die Bemessungsgrundlage ist primär die Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis.

Behält sich der Verkäufer ein Wohnungsgebrauchsrecht oder ein Fruchtgenussrecht am Grundstück (dem Haus oder der Wohnung) vor, so ist der Wert des vorbehaltenen Rechts der Gegenleistung hinzuzurechnen.

 

Bei einer Schenkung oder Erbschaft gibt es keinen Kaufpreis. Hier ist der so genannte Grundstückswert die Bemessungsgrundlage.

Grundstückserwerb im Familienkreis

Eine Besonderheit gilt bei Grundstückserwerben im Familienkreis. Hier gilt auch bei einem Kaufvertrag nicht der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage, sondern immer der Grundstückswert.

 

Unter dem Familienkreis versteht das Gesetz

  • Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft),
  • Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten,
  • Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie,
  • Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner,
  • Geschwister, Nichten oder Neffen

Einheitswert

Bei bestimmten Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken ist weder der Kaufpreis noch der Grundstückswert sondern der Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Der Grundstückswert

Der Grundstückswert ist die Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes zuzüglich des (anteiligen) Wertes des Gebäudes (so genanntes Pauschalwertmodell).

 

Der Bodenwert wird vom Finanzamt bekannt gegeben.

 

Der Gebäudewert kann anhand einiger Daten, wie dem Errichtungsalter des Gebäudes, der Nutzfläche und allfälliger Sanierungen in den letzten 20 Jahren berechnet werden.

 

Das Bundesministerium für Finanzen bietet ein Online Berechnungsprogramm für den Grundstückswert an.

 

Alternativ kann der Grundstückswert von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel (Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria) abgeleitet werden.

Steuersatz

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5% der Bemessungsgrundlage.

 

Bei unentgeltlichen Grundstücksübertragungen (wie Schenkung, Erbschaft) sowie bei jeder Grundstücksübertragung im Familienkreis ist ein Stufentarif anzuwenden.

Stufentarif

Der Steuersatz beträgt

Für die ersten 250.000 Euro der Bemessungsgrundlage 0,5 %
 für die nächsten 150.000 Euro der Bemessungsgrundlage  2 %
darüber hinaus 3,5 %

Unentgeltliche Grundstücksübertragung

Wann ist eine Grundstücksübertragung unentgeltlich?

 

Eine Schenkung oder Erbschaft ist in der Regel unentgeltlich.

Bei einer Schenkung könnte es sein, dass es eine Gegenleistung gibt, etwa wenn der Geschenkgeber sich ein Wohnungsgebrauchsrecht vorbehält. Dieses hat einen Wert.

 

Solange dieser Wert nicht mehr als 30% des Grundstückswertes beträgt, wird die Grundstücksübertragung insgesamt als unentgeltlich betrachtet.

 

Liegt der Wert zwischen 30% und 70% des Grundstückswertes, dann handelt es sich um einen teilentgeltlichen Vorgang.

 

Ab einem Wert von über 70% liegt insgesamt ein entgeltlicher Vorgang vor und der Stufentarif ist nicht anzuwenden, sondern es kommt der Steuersatz von 3,5% zum Tragen.

Zusammenrechnung

Achtung: Erwerbe innerhalb der letzten 5 Jahre zwischen denselben Personen sind, wenn für die vorangehenden Erwerbe schon der Stufentarif anwendbar waren, zusammen zu rechnen.

Beispiel

Ein Vater schenkt seiner Tochter eine Eigentumswohnung.

 

Grundstückswert: 170.000 Euro. Der Steuersatz beträgt demnach 0,5%.

 

Zwei Jahre später stirbt der Vater und die Tochter erbt sein Einfamilienhaus. Wert: 320.000 Euro. Die Erwerbe sind zusammenzurechnen.

 

Die Steuer beträgt daher für das Einfamilienhaus:

 

Für die ersten 80.000 Euro (170.000 Euro sind ja durch die Schenkung der Wohnung schon konsumiert) 0,5%

 

Für die nächsten 150.000 Euro 2% und

 

Für die letzten 90.000 Euro 3,5%

Ratenzahlung

Über Antrag ist die Steuer statt in einem Betrag in höchstens 5 Jahresbeträgen festzusetzen.

 

Allerdings erhöht sich die zu zahlende Steuer pro Anzahl der Jahresraten um 2%. Bei Ausschöpfung der Möglichkeiten und Zahlung in 5 Jahresraten erhöht sich die Steuer daher um 10%.

Fazit

Die Grunderwerbsteuer ist inzwischen komplex geregelt. Es ist daher nicht immer leicht, die Steuer auf Anhieb richtig zu berechnen oder deren Höhe auch nur zu schätzen.

 

Wir berechnen für Sie im Rahmen der Abwicklung von Immobilientransaktionen die Grunderwerbsteuer.

 

Das Bundesministerium für Finanzen bietet einen Online Rechner zur anonymen Steuervorberechnung an.


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