Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) normiert § 12a MRG, dass bei einer Veräußerung eines Unternehmens, das in einer Geschäftsräumlichkeit vom Hauptmieter betrieben wird, der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis eintritt. Sowohl der Veräußerer als auch der Erwerber sind verpflichtet, die Unternehmensveräußerung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
Ist der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs. 1 MRG, so darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der Unternehmensveräußerung den Mietzins anheben.
Wird nun aber das Unternehmen durch eine juristische Person (z.B. eine GmbH) betrieben, bietet es sich auf den ersten Blick an, nicht das Unternehmen zu verkaufen, sondern die Geschäftsanteile an der GmbH (man spricht von einem share deal. Näheres dazu lesen Sie hier).Dann ändert sich ja an der Person des Hauptmieters nichts und das Mietverhältnis bleibt unberührt.
Aus diesem Grund normiert § 12a Abs. 3 MRG, dass immer dann, wenn eine juristische Person oder eine unternehmerisch tätige eingetragene Personengesellschaft Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit ist und sich in dieser Gesellschaft die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten entscheidend ändern (so genannter "Machtwechsel"), wie etwa durch Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, der Vermieter ebenfalls zur Anhebung des Mietzinses berechtigt ist.
Anzeige des Machtwechsels
Der Geschäftsführer der GmbH ist verpflichtet, Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflußmöglichkeiten dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.
Die Anzeige ist an keine bestimmte Form gebunden.
Der Inhalt der Anzeige muss aber klar sein. Sie muss eine Feststellung von Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Gesellschaft, etwa durch Kippen der Mehrheitsverhältnisse, zuverlässig und eindeutig ermöglichen.
Eine solche durch entsprechende gesellschaftsrechtliche Vorgänge ausgelöste Anzeige muss jedenfalls über den Machtwechsel, die in dieser Hinsicht getroffenen Maßnahmen, die wirtschaftlichen Auswirkungen auf die Gesellschaft und den Zeitpunkt des Rechtsvorgangs Auskunft geben.
Wird in einem Schreiben des Geschäftsführers der Mietergesellschaft auf aus den Medien bekannte gesellschaftsrechtliche Veränderungen bei der Gesellschaft Bezug genommen, aber abschließend ausdrücklich festgehalten, dass bei der GmbH keine Änderung der Gesellschaftsverhältnisse eingetreten ist, dann lässt diese Mitteilung nach der Rechtsprechung des OGH keine gesicherten Schlussfolgerungen auf konkrete Änderungen der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft ableiten.