Mietvertragsgebühr - Regress des Mieters gegen den Vermieter

Üblicherweise werden Mietverträge vom Vermieter formuliert und findet sich darin eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Rechtsgeschäftsgebühr nach § 33 TP 5 GebG (Gebührengesetz) zu tragen.

 

§ 33 TP 5 GebG normiert, dass für Bestandverträge eine Gebühr in Höhe von 1% der Bemessungsgrundlage zu entrichten ist. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach der Dauer des Mietvertrages. Ist das Mietverhältnis unbefristet, dann entspricht die Bemessungsgrundlage dem 3-fachen des Jahreswertes (idR Mietzins inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer). Bei einem befristeten Vertrag entspricht die Bemessungsgrundlage dem Jahreswert multipliziert mit der Dauer des Mietverhältnisses in Jahren (maximal aber für 18 Jahre).

 

Gebührenschuldner sind nach § 28 Abs 1 Z 1 lit. a GebG der Vermieter und der Mieter (zur ungeteilten Hand).

 

Hier kommt nun wieder die oben erwähnte Vertragsklausel ins Spiel:

 

Der Vermieter ist nach dem GebG verpflichtet, die Gebühr zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen. Er vereinbarte aber in der Regel im Mietvertrag die alleinige Kostentragung durch den Mieter.

 

Der OGH hat in der Entscheidung vom 21.11.2017 (6 Ob 154/17s) ausgesprochen, dass - sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde - Vermieter und Mieter solidarisch für die Gebühr haften und daher nach § 896 ABGB jede Partei die Hälfte der Gebühr schuldet und eine Partei, die die Gebühr alleine vollständig entrichtet hat, gegen die andere Partei einen Regressanspruch in Höhe der Hälfte der Gebühr hat.

 

Was gilt nun, wenn - was viel häufiger der Fall ist - im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter die Gebühr alleine tragen muss?

 

Hier ist § 879 Abs. 3 ABGB relevant. Diese Bestimmung sagt, dass eine in Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, enthaltene Bestimmung (außer sie regelt die Hauptleistung des Vertrages) nichtig ist, wenn sie einen Vertragsteil gröblich benachteiligt. Der OGH judiziert dazu, dass eine gröbliche Benachteiligung in der Regel dann vorliegt, wenn in einem Vertrag von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird und dafür kein sachlicher Grund besteht.

 

Somit stellt sich die Frage, ob es für die alleinige Tragung der Mietvertragsgebühr durch den Mieter einen sachlichen Grund gibt. Das wird wohl in den üblichen Fällen nicht zutreffen - dazu müsste in der Gebührenklausel des Mietvertrages schon ausdrücklich festgehalten werden, warum die Gebühr vom Mieter allein getragen werden soll und wie die Parteien einen Ausgleich dafür geschaffen haben.

 

Im Ergebnis bedeutet das wohl, dass übliche Musterklauseln zur Gebührentragung in Mietverträgen nichtig sind und der Mieter daher nach § 896 ABGB hinsichtlich der Hälfte der Gebühr Regress gegen den Vermieter nehmen kann.

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