Die Befristung eines Mietverhältnisses ist nur durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist; der unbedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen, damit sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann.
Die Parteien eines Aufkündigungsprozesses stritten darum, ob der Mietvertrag wirksam befristet war.
Der Mietvertrag enthielt folgende Bestimmungen:
Das Mietverhältnis beginnt am [...] und wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen.
Der Mietvertrag kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats gerichtlich aufgekündigt werden.
Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.
Wie man nach dem MRG eine Befristung vereinbaren darf
Der gegenständliche Mietvertrag fiel in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dieses regelt die Zulässigkeit der Befristung eines Mietverhältnisses in § 29.
§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG lautete zum Zeitpunkt des Abschlusses des gegenständlichen Mietvertrages:
"Der Mietvertrag wird aufgelöst durch Zeitablauf, jedoch nur wenn in einem Hauptmietvertrag [...] über einen nach dem 31. Dezember 1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Mietgegenstand [...] schriftlich vereinbart worden ist, daß er durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung erlischt."
In der aktuell (2018) geltenden Fassung lautet § 29 Abs. 1 Z 3 MRG:
"Der Mietvertrag wird aufgelöst durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, jedoch nur wenn
a) im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt, und
b) bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils mindestens drei Jahre beträgt."
Nach allgemeinen Grundsätzen endet ein befristeter Vertrag, wenn die Befristung zulässig ist, grundsätzlich automatisch mit dem Ablauf der Zeit, für die er abgeschlossen wurde, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Jedoch kann auch in einem befristeten Vertrag eine (in diesem Fall vorzeitige) ordentliche Kündigungsmöglichkeit vereinbart werden.
Von bedingten Endterminen und stillschweigender Vertragserneuerung
Wenn schon der Zeitablauf allein das Bestandverhältnis vereinbarungsgemäß beenden soll, spricht man von einem so genannten "unbedingten Endtermin".
Wenn es hingegen nach der getroffenen Vereinbarung zusätzlich zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer noch einer Auflösungserklärung bedarf, dann spricht man von einem bedingten Endtermin (Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 1115 Rz 2).
Gemäß § 1114 Satz 2 ABGB bedürfen befristete Bestandverträge mit „bedingtem Endtermin“ zur Vertragsbeendigung einer (vereinbarten) vorausgehenden Aufkündigung zum vereinbarten Endtermin; durch Unterlassung der Kündigung werden sie "stillschweigend erneuert". Der stillschweigend erneuerte Vertrag ist dann wieder ein befristeter Vertrag mit neuem bedingten Endtermin (Lovrek in Rummel/Lukas 4 § 1115 ABGB Rz 19).
Mietverträge, die in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fallen, müssen schriftlich sowie mit unbedingtem, datumsmäßig feststehendem Endtermin befristet werden.
Sonst ist die Befristung nicht durchsetzbar. Der Mietvertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das hat für den Vermieter die unerfreuliche Konsequenz, dass er das Mietverhältnis nur unter Anwendung der Kündigungsvorschriften des MRG (also bei Vorliegen eines im MRG aufgezählten Kündigungsgrundes) beenden kann.
Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist; der unbedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen, wobei jede Formulierung das Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG erfüllt, nach der sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann.
Im oben zitierten Vertrag wurde zusätzlich zur 3-jährigen Befristung vereinbart:
Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.
Diese Klauser entspricht nicht den Anforderungen an einen unbedingten Endtermin, weil eine Auflösungserklärung verlangt wird und bei Untätigkeit der Vertragspartner der Vertrag sich verlängert. Der OGH hat die Klausel daher als unwirksam, die Befristung als nicht durchsetzbar und das Mietverhältnis somit als unbefristet beurteilt.
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