Sie tragen sich schon länger mit dem Gedanken, ein Haus im Grünen zu kaufen? Mit diesem Wunsch sind Sie nicht alleine. Nicht zuletzt die Corona Krise hat zu einem regelrechten Boom für das Wohnen im Grünen beigetragen. Viele wollen raus aus der Stadt, sehen mehr Lebensqualität im Umland der großen Städte wie vor allem Wien.
Aber wenn die Nachfrage groß und das Angebot begrenzt ist, bedeutet das natürlich: die Immobilienpreise steigen. Für ein und dieselbe Imobilie gibt es dann oft mehrere Interessenten. Öfter als früher führen Makler dann so genannte Bieterverfahren durch, um den Preis für den Verkäufer noch einmal zu maximieren.
Wer als Interessent zu langsam ist oder überboten wird, schaut durch die Finger. Nach einigen erfolglosen Versuchen mit Kaufangeboten ist man dann oft "notgedrungen" nicht mehr so risikobewußt wie zu Beginn der Immobiliensuche; gibt schneller Angebote ab; erhöht den eigenen Preisspielraum. Hinzu kommt, dass die aktuell niedrigen Zinsen durchaus ermöglichen, auch höhere Kaufpreise zu finanzieren.
Und dennoch. Bleiben Sie sich bewusst: wir sprechen beim Immobilienkauf von der wahrscheinlich größten Investition Ihres Lebens. Sie werden diese Investition wahrscheinlich nur einmal in Ihrem Leben machen. Jeder Fehler, den Sie im Eifer des "Gefechts" machen, kann Sie für Jahre und Jahrzehnte verfolgen.
Was Sie beim Kaufanbot beachten müssen
Täuschen Sie sich nicht, wenn Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Sie verpflichten sich damit, die Immobilie zu kaufen. Nimmt der Verkäufer Ihr Angebot an, ist der Kaufvertrag schon zustande gekommen.
Es bedarf keiner weiteren Vertragsurkunde mehr. Wenn Kaufinteressent und Verkäufer das Kaufangebot unterschrieben haben, dann ist der Kaufvertrag abgeschlossen. Auch wenn auf der Urkunde Kaufangebot steht und nicht Kaufvertrag.
Also nehmen Sie sich die Zeit und prüfen Sie das Kaufangebot und die Immobilie ausgiebig, bevor Sie ein Kaufangebot unterschreiben.
Ein Auto werden Sie auch immer probefahren; bei einem Gebrauchtwagen werden Sie einen Ankaufstest bei einer Fachwerkstatt machen lassen. Warum wollen Sie weniger Vorsicht walten lassen, wenn Sie ein Haus für den Preis von vielen Gebrauchtautos kaufen wollen?
Die Besichtigung
Das Wunschobjekt zu besichtigen ist selbstverständlich. Nehmen Sie sich dafür ausreichend Zeit. Lassen Sie sich dabei von niemand unter (Zeit-)Druck setzen. Es geht um viel Geld und tatsächlich oft um Ihr zukünftiges privates (Familien-)Glück.
Wenn ein Makler im Spiel ist, müssen Sie damit rechnen, an diesen eine Provision zu bezahlen. Diese beträgt bis zu 3% (zzgl. 20% Umsatzsteuer) vom Kaufpreis. Das ist schon ein ordentlicher Betrag. Dafür schuldet Ihnen der Makler auch eine entsprechende Leistung. Nehmen Sie diese in Anspruch! Lassen Sie sich ausführlich beraten. Der Immobilienmakler ist ein Sachverständiger in Immobilienfragen und muss Ihnen jede Aufklärung geben, die Sie verlangen.
Hilfreich ist es auch, sich zur Besichtigung von einem Profi begleiten zu lassen, z.B. von einem Architekten oder Baumeister. Dieser lässt sich nicht von "Eyecatchern" ablenken, wie etwa einer schönen Möblierung, die dann gar nicht verkauft wird. Er wird sich vielmehr den Bauzustand anschauen und vielleicht Mängel oder Nachteile finden, die Ihnen sonst gar nicht auffallen. Auch kann der Profi den Wert der Immobilie fachgerecht einschätzen und Sie davor bewahren, unter Druck einem zu hohen Preis zuzustimmen.
Rechtliche Prüfung des Kaufobjekts
Ein Rechtsanwalt oder Notar als Vertragserrichter wird Ihnen bei der rechtlichen Prüfung helfen. Er wird einen Grundbuchsauszug machen und mögliche Belastungen (Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Wohnrechte usw.) prüfen.
Bei der Gemeinde kann die Flächenwidmung eingesehen werden, was insbesondere relevant ist, wenn Sie auf dem Grundstück bauen oder ein bestehendes Gebäude umbauen oder erweitern wollen.
Die Abfrage des Verdachtsflächenkatasters zeigt Ihnen, ob auf dem Grundstück Kontaminierungen vermutet werden.
Existiert für das Gebäude eine Baubewilligung? Ist es entsprechend der Baubewilligug ausgeführt worden? Gibt es offene Bauaufträge der Baubehörde? Diese Fragen kann Ihnen der Makler beantworten. Lassen Sie sich die Baubewilligung zeigen und von einem Profi prüfen!
Der Kaufvertrag
Sie haben also Ihre Traumimmobilie gefunden. Sie haben alle notwendigen Auskünfte eingeholt. Ein Architekt oder Baumeister hat das Haus geprüft, der Zustand ist gut, Mängel gibt es nicht oder können leicht behoben werden. Die rechtliche Vorprüfung war positiv. Die Bank stimmt der Finanzierung zu. Sie haben also das Kaufangebot unterschrieben. Der Verkäufer hat es auch unterschrieben.
Jetzt wird ein Rechtsanwalt oder Notar den Kaufvertrag errichten. Diese Urkunde brauchen Sie für das Grundbuch. In Österreich werden Sie nur dann Eigentümer einer Liegenschaft, wenn Ihr Eigentumsrecht auch im Grundbuch eingetragen wird. Darum kümmert sich der Rechtsanwalt oder Notar als Treuhänder.
Der Treuhänder errichtet also den Kaufvertrag. Dabei geht er vom Kaufanbot aus. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass etwa die Gewährleistung im Kaufanbot schon ausführlich behandelt wird.
Der Kaufvertrag ist sodann von Verkäufer und Käufer notariell beglaubigt zu unterschreiben.
Nach dem Unterschriftstermin
Zur Wiederholung: Mit Unterschrift des Kaufinteressenten und des Verkäufers auf dem Kaufanbot ist der Kaufvertrag eigentlich schon zustande gekommen.
Die Kaufvertragsurkunde wird nur für die Eintragung im Grundbuch benötigt. Denn erst mit dieser Eintragung werden Sie auch wirklich Eigentümer der Immobilie.
Grundsätzlich gilt im österreichischen Zivilrecht bei Kaufverträgen das so genannte Zug um Zug Prinzip. Dieses besagt, dass der Käufer zeitgleich mit Übergabe des Kaufgegenstandes den Kaufpreis zu bezahlen hat.
Bei Liegenschaften ist dieses Zug um Zug Prinzip durchbrochen. Die tatsächliche Übergabe der Immobilie (z.B. der Hausschlüssel) wird der Verkäufer in der Regel erst machen, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Der Käufer wird den Kaufpreis aber nur bezahlen, wenn die Übergabe und der Eigentumserwerb (Grundbuchseintragung) sichergestellt sind.
Die Auflösung dieses Problems erfolgt durch die Treuhandschaft des Vertragserrichters. Der Treuhänder eröffnet bei einer Bank ein Treuhandkonto, das überdies von der zuständigen Rechtsanwaltskammer überwacht und versichert wird.
Der Käufer überweist in der Regel binnen 14 Tagen nach Abschluss des Kaufvertrages den Kaufpreis auf das Treuhandkonto. Damit hat der Verkäufer die Sicherheit, den Kaufpreis auch tatsächlich zu erhalten und kann die Liegenschaft an den Käufer übergeben.
Der Treuhänder kümmert sich in der Folge um die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, gerichtlichen Eintragungsgebühr und Immobilienertragssteuer und führt diese Steuern für den Käufer und den Verkäufer direkt beim Finanzamt ab.
Weiters kümmert sich der Treuhänder um die Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch. Die Bearbeitungszeit beim Grundbuch variiert von Gericht zu Gericht. Erfahrungsgemäß kann mit einer durchschnittlichen Bearbeitungszeit von 2 Wochen gerechnet werden.
Sollten noch Pfandrechte im Grundbuch eingetragen sein, die nicht vom Käufer übernommen werden (was der Regelfall ist), dann organisiert der Treuhänder die Lastenfreistellung. Das bedeutet, dass er aus dem Kaufpreis an den Pfandgläubiger den zur Kredittilgung erforderlichen Betrag überweist. Die Bank stellt dann eine Löschungsurkunde aus und der Treuhänder kann das Pfandrecht aus dem Grundbuch löschen lassen. Auch hier ist wieder mit einer durchschnittlichen Bearbeitungszeit von 2 Wochen zu rechnen.
Ist zu guter Letzt der Grundbuchstand so hergestellt, wie er zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde, liegen die so genannten Auszahlungsvoraussetzungen für den Treuhänder vor und er wird den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen.
Auf der linken Seite finden Sie eine Übersicht der einzelnen Schritte, die wir als Treuhänder unternehmen, wenn wir mit der Abwicklung einer Treuhandschaft beauftragt werden. Dabei handelt es sich um den schematischen Ablauf einer Standard-Kauftransaktion.
Gibt es bei einem Fall Besonderheiten (und ja, es gibt oft Besonderheiten!), dann sind daran Adaptierungen erforderlich.
Haben Sie noch Fragen?
Soweit unsere kleine Übersicht über den Ablauf einer Kauftransaktion für Ihre Traumimmobilie.
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