ImmoESt: Hauptwohnsitzbefreiung und Grundstücksgröße

Wer eine Immobilie (Haus, Grundstück, Wohnung) verkauft, der muss in der Regel - d.h. wenn kein Befreiungstatbestand erfüllt ist - Immobilienertragssteuer entrichten.

 

In der Praxis ist die Hauptwohnsitzbefreiung ein sehr wichtiger Befreiungstatbestand. 

Wann kommt die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung?

Es gibt zwei unterschiedliche Befreiungstatbestände:

 

Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt beim Verkauf von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn

 

  1. der Verkäufer ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz dort hatte oder
  2. der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz dort hatte.

Grundstücksgröße

Nun sagt das Gesetz nichts über die Grundstücksgröße. Die ImmoESt besteuert ja nicht nur das Eigenheim selbst, in dem der Hauptwohnsitz begründet war, sondern auch den Grund und Boden, auf dem das Eigenheim steht.

 

Das Bundesministerium für Finanzen steht auf dem Standpunkt, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur für Grundstücke bis maximal 1.000 m² gilt. D.h. bis zu dieser Größe fällt bei Anwendung der Befreiungsbestimmung keine ImmoESt an, für die darüber hinausgehende Fläche aber schon. Insoweit ist daher der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreis aliquot der Steuer zu unterziehen.

Der Verwaltungsgerichtshof wurde kürzlich mit dieser Fragestellung angerufen.

 

Es ging konkret um ein Haus, das auf einem 3.646 m² großen Grundstück errichtet wurde. Obwohl an sich der Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung erfüllt war, besteuerte das zuständige Finanzamt den Kaufpreis und zwar in dem 1.000 m² übersteigenden Ausmaß.

Der VwGH führte aus:

Nach den Erläuterungen zur Neuregelung der Immobilienbesteuerung mit dem 1. StabG 2012 (1680 BlgNR 24. GP, 8) sind "wie bisher Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b)" von der Besteuerung ausgenommen, welche zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre den Hauptwohnsitz des Veräußerers darstellen. Zur Stammfassung des § 30 EStG 1988 wird in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage ausgeführt, dass die Steuerbefreiung auch für den "Grundanteil bzw. den Grund gelte, der üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist" (621 BlgNR 17. GP, 82).

In welchem Umfang Grund und Boden einer Baulichkeit zuzuordnen sind, hat der Verwaltungsgerichtshof im Zusammenhang mit der Entnahme eines gemischt genutzten Gebäudes im Erkenntnis vom 18. Dezember 2001, 98/15/0019, behandelt. Demnach bildet bei einem bebauten Grundstück das Gebäude mit Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dabei gehört zum Wirtschaftsgut nicht nur jener Boden, auf dem das Gebäude steht, sondern auch die das Gebäude umgebende Bodenfläche, welche nach der Verkehrsauffassung zusammen mit dem Gebäude als Einheit "bebautes Grundstück" angesehen wird.

 

Unter Bedachtnahme auf die Gesetzesmaterialien und die angeführte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Befreiungsbestimmung des § 30 Abs. 2 Z 1 EStG 1988 dahingehend auszulegen, dass dem begünstigten Eigenheim "Grund und Boden" in jenem Ausmaß zuzuordnen ist, das "üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist". Nur in diesem Ausmaß erstreckt sich die Steuerbefreiung auch auf den mitveräußerten "Grund und Boden".

 

Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung. 

Was bedeutet das für die Praxis?

Nunmehr haben wir noch weniger Rechtssicherheit als vorher!

 

Zudem ist zu beachten, dass ja nach der gesetzlichen Anordnung der vertragserrichtende Rechtsanwalt oder Notar die ImmoESt selbst berechnen muss. D.h. er muss auch als Vorfrage klären, ob und in welchem Ausmaß die Hauptwohnsitzbefreiung anzuwenden ist.

 

Bis zur Entscheidung des VwGH konnte man einerseits die Ansicht vertreten, Grund und Boden seien im Gesetz unbeschränkt von der Hauptwohnsitzbefreiung erfasst. Oder man konnte der Ansicht des BMF folgen und bei Grundstücken über 1.000 m² die darüber hinausgehende Fläche aliquot der ImmoESt unterwerfen.

 

Mit der vorliegenden Entscheidung muss der Vertragserrichter für sich selbst - und für den Verkäufer - beurteilen, welches Ausmaß der Grundfläche üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Mit der Konsequenz, dass die darüber hinausgehende Fläche eben der ImmoESt unterliegt. Rechtssicherheit sieht anders aus.

 

Dem Vernehmen nach will aber die Finanzverwaltung ungeachtet der VwGH Entscheidung bei der 1.000 m² Grenze bleiben und so werden wahrscheinlich auch die Finanzämter dieser Linie treu bleiben. Es ist daher davon auszugehen, dass Treuhänder weiterhin auch diese Grenze anwenden werden.


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Foto: bosen Yan (www.unsplash.com)

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