Eine aktuelle OGH‑Entscheidung zeigt die Voraussetzungen und Grenzen des Rückkaufsrechts bei einer Liegenschaft in der Praxis
Beim Grundstückskauf begegnet man immer wieder dem sogenannten Wiederkaufsrecht (Rückkaufrecht), wenn eine Gemeinde ein aufgeschlossenes Baugrundstück verkauft. Die Gemeinde sichert ihre Interessen hier gern mit einem solchen Recht ab. Dieses soll sicherstellen, dass das Grundstück oder die Liegenschaft auch tatsächlich bebaut wird – und nicht jahrelang als Spekulationsobjekt brachliegt. Denn für Gemeinden bedeutet Neubautätigkeit mehr als nur veränderte Grundstücksnutzung: Werden Häuser gebaut, ziehen neue Gemeindebürger zu, Infrastruktur wird genutzt und das örtliche Leben wächst – ebenso wie die Gemeindeeinnahmen.
Genau dieses Spannungsfeld macht das auf den ersten Blick verstaubt wirkende Wiederkaufsrecht in der Praxis hoch relevant – und gleichzeitig rechtlich heikel. In diesem Beitrag erfahren Sie verständlich und praxisnah, wie das Rückkaufsrecht beim Grundstückskauf funktioniert, wo seine rechtlichen Grenzen liegen und warum gut gemeinte Klauseln am Ende gravierende Folgen haben können.
Was ist ein Wiederkaufsrecht beim Grundstückskauf?
Das Wiederkaufsrecht ist im Gesetz (§ 1068 ABGB) geregelt. Vereinfacht gesagt bedeutet es: Der Verkäufer darf eine Sache, z. B. eine Liegenschaft, die er schon verkauft hat, später wieder zurückkaufen. Dafür muss er eine klare Erklärung abgeben und den vereinbarten Kaufpreis bezahlen.
Rechtlich ist das Rückkaufsrecht ein besonderes Recht. Es sorgt dafür, dass ein zweiter Kaufvertrag bereits beim ersten Verkauf im Hintergrund mitvereinbart wird. Dieser zweite Vertrag wird aber erst wirksam, wenn der Veräußerer sein Wiederkaufsrecht rechtzeitig ausübt. Ein neuer Vertrag muss dann nicht mehr abgeschlossen werden.
Eine besonders große Rolle spielt das Wiederkaufs- bzw. Rückkaufsrecht beim Grundstückskauf durch Gemeinden. Gemeinden nutzen es häufig, um sicherzustellen, dass Grundstücke so verwendet werden, wie es vereinbart wurde. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn Baugrundstücke bebaut werden sollen und nicht dauerhaft ungenutzt bleiben.
Zunächst wirkt das Wiederkaufsrecht nur zwischen Verkäufer und Käufer. Ist es nicht im Grundbuch eingetragen, bindet es nur diese beiden Parteien. Wird das Rückkaufsrecht jedoch ins Grundbuch eingetragen, gilt es auch gegenüber Dritten. In diesem Fall kann der Veräußerer das Grundstück bzw. die Liegenschaft sogar von einem späteren Käufer wieder zurückfordern.
Der Wiederkaufspreis und wirtschaftliche Auswirkungen
Wenn nichts anderes vereinbart ist, entspricht der Wiederkaufspreis dem ursprünglichen Kaufpreis. Wertsteigerungen der Liegenschaft – etwa durch geänderte Marktlage oder Umwidmungen – bleiben dabei grundsätzlich außer Betracht. Auch eine normale Geldentwertung führt nicht automatisch zu einer Anpassung des Wiederkaufspreises.
Gerade bei langfristigen Wiederkaufsrechten kann das zu extremen Ergebnissen führen: Der Wiederkauf erfolgt zu einem Preis, der in keinem Verhältnis mehr zum aktuellen Verkehrswert steht. Nach der Rechtsprechung begründet dieses Missverhältnis für sich allein in der Regel aber noch keine Unwirksamkeit. Nur bei besonderen Konstellationen – etwa bei wucherischen Gestaltungen oder bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage – kann eine Anpassung in Betracht kommen. Maßgeblich ist hier wiederum § 1068 ABGB.
Ausübung und Erlöschen des Wiederkaufsrechts
Das Rückkaufsrecht wird durch eine einseitige, empfangsbedürftige Erklärung ausgeübt. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Mit dieser Erklärung kommt der zweite Kaufvertrag zustande und kann nicht mehr einseitig widerrufen werden.
Das Recht erlischt durch den Tod des Wiederkaufsberechtigten, durch Fristablauf oder durch den Nichteintritt der vereinbarten Ausübungsvoraussetzungen. Bloße Untätigkeit über längere Zeit stellt hingegen für sich allein keinen Verzicht dar. Auch das erklärt, warum Wiederkaufsrechte noch Jahrzehnte nach einem Grundstückskauf rechtlich relevant werden können.
Der Käufer muss während des Zeitraums des Wiederkaufsrechts damit leben, dass die Immobilie unter Umständen wieder an den ursprünglichen Verkäufer zurückgeht. Genau deshalb ist es wichtig, sich mit dem Rückkaufsrecht sehr genau zu beschäftigen, bevor man dieses im Kaufvertrag mit unterschreibt.
Eine aktuelle OGH‑Entscheidung zum Rückkaufsrecht beim Grundstückskauf
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte sich in einer aktuellen Entscheidung mit einer Konstellation zu befassen, in der ein Rückkaufsrecht an einer Liegenschaft sehr kreativ, aber am Ende unwirksam gestaltet wurde. Eine Eigentümerin verkaufte ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Einfamilienhaus, um eine drohende Zwangsversteigerung abzuwenden. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass nicht nur sie selbst, sondern auch ihr Ehegatte (der selbst nicht Liegenschaftseigentümer und daher auch nicht Verkäufer war) ein Rückkaufsrecht an der Liegenschaft und der Immobilie haben sollte.
Nach dem Tod der Veräußerin übte der Witwer das Wiederkaufsrecht alleine aus. Der OGH stellte jedoch klar: Ein Rückkaufsrecht ist nach § 1068 ABGB nicht vererblich und endet mit dem Tod des Berechtigten. Wenn man im vorliegenden Fall das Rückkaufsrecht als ein gemeinsames Recht der Verkäuferin und ihres Ehegatten auslegt, dann endete dieses mit dem Tod der Verkäuferin. Wenn man dagegen das Rückkaufsrecht im konkreten Fall so auslegt, dass die Verkäuferin und ihr Ehegatte voneinander unabhängig berechtigt sein sollten, dann wäre das Wiederkaufsrecht des Ehegatten der Verkäuferin von vornherein unwirksam, weil es gegen das Wesen des Wiederkaufsrechts verstößt, wenn für die belasteten Käufer unklar ist, wer dieses ausüben darf.
Diese Entscheidung zeigt, wie sensibel die Ausgestaltung eines Wiederkaufsrechts ist. Die hier beabsichtigte (und von den Käufern ja auch akzeptierte) Abweichung von Gesetz und Rechtsprechung zum Rückkaufsrecht führte dazu, dass das – für die Verkäuferin zentrale – Wiederkaufsrecht rechtlich ins Leere geht.
Die drei zentralen Spielregeln beim Wiederkaufsrecht beim Grundstückskauf
1. Das Rückkaufsrecht steht nur einer Person zu
Ein Wiederkaufsrecht kann nur einer einzelnen Person eingeräumt werden. Entweder dem Veräußerer selbst – oder an seiner Stelle einem klar bestimmten Dritten. Was nicht funktioniert, sind mehrere Wiederkaufsberechtigte nebeneinander.
2. Das Wiederkaufsrecht ist nicht vererbbar
Ein Rückkaufsrecht endet nach § 1068 ABGB mit dem Tod des Berechtigten. Es geht nicht auf Erben über – selbst dann nicht, wenn alle Beteiligten genau das eigentlich wollten oder dies vertraglich so vorgesehen haben.
Stirbt der Wiederkaufsberechtigte während der vereinbarten Laufzeit, ist das Recht erloschen. Versuche, das Rückkaufsrecht durch vertragliche Formulierungen auf die Erben auszudehnen, sind rechtlich unwirksam. Hier greift zwingendes Gesetzesrecht.
3. Das Wiederkaufsrecht ist nicht übertragbar
Ebenso wenig kann ein Rückkaufsrecht weitergegeben oder abgetreten werden. Es ist ein höchstpersönliches Recht.
Es kann daher weder verkauft noch verschenkt oder vorsorglich auf eine andere Person übertragen werden.
Diese Beschränkungen haben einen klaren Zweck: den Schutz des Käufers vor einer unüberschaubaren und zeitlich kaum kalkulierbaren Bindung.
Wiederkaufsrecht auch noch nach über 25 Jahren?
Wir sehen Konstellationen mit Vereinbarungen von Wiederkaufsrechten auch in unserer täglichen Beratungspraxis. Zum Beispiel betreuen wir eine Käuferin eines unbebauten Baugrundstücks. Sie hat dieses Grundstück vor mehr als 25 Jahren von der Gemeinde gekauft. Die Gemeinde hat sich im Kaufvertrag das Rückkaufsrecht vorbehalten für den Fall, dass die Käuferin nicht innerhalb von 3 Jahren auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichtet. Als Wiederkaufspreis wurde exakt der Kaufpreis vereinbart. Ohne Wertsicherung.
Die Käuferin hat entgegen dem vereinbarten Rückkaufsrecht niemals eine Immobilie (Einfamilienhaus) errichtet, sondern das Grundstück mit Obstbäumen bepflanzt. Die Gemeinde hat ihr Rückkaufsrecht niemals ausgeübt.
Inzwischen hat sich der Wert der Liegenschaft vervielfacht. Die Gemeinde übt nun (nach über 25 Jahren) ihr Wiederkaufsrecht zum ursprünglichen Kaufpreis aus.
Wir sehen den Fall natürlich nicht so einfach für die Gemeinde, ich kann hier aber noch nicht näher darauf eingehen, weil es sich um ein laufendes Verfahren handelt.
Der Fall zeigt aber sehr anschaulich, wie weitreichend die Folgen eines Rückkaufsrechts sein können – selbst und gerade Jahrzehnte nach dem Grundstückskauf. Gleichzeitig wird deutlich, wie entscheidend es ist, ob und wie ein Rückkaufsrecht vereinbart wird.
Typische Fehler beim Rückkaufsrecht in der Praxis
Gerade beim Grundstückskauf werden Wiederkaufsrechte häufig unreflektiert oder auf Basis von Musterverträgen vereinbart. In der Praxis zeigen sich dabei immer wieder dieselben Problemfelder.
Wird das Rückkaufsrecht wie in der aktuellen OGH Entscheidung mehreren Personen eingeräumt oder soll es vererblich sein, ist die Unwirksamkeit schon vorprogrammiert.
Ein weiterer Fehler liegt in der fehlenden grundbücherlichen Sicherung. Ohne Eintragung im Grundbuch ist das Rückkaufsrecht gegenüber Dritten nicht durchsetzbar.
Was im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses harmlos klingt oder als bloße Formalie wahrgenommen wird, kann sich Jahre oder Jahrzehnte später als erheblicher rechtlicher und wirtschaftlicher Konflikt entpuppen.
Fazit: Wiederkaufsrecht beim Grundstückskauf
Das Rückkaufsrecht ist beim Grundstückskauf ein wirkungsvolles, aber rechtlich klar begrenztes Instrument. Fehler in der Gestaltung können dazu führen, dass das Wiederkaufsrecht entweder wirkungslos ist – oder über Jahrzehnte massive wirtschaftliche Auswirkungen entfaltet.
Gerade bei Grundstückskäufen mit hohem wirtschaftlichem Wert sollte das Rückkaufsrecht daher niemals ohne genaue rechtliche Prüfung vereinbart werden. Eine sorgfältige rechtliche Analyse vor Vertragsabschluss ist entscheidend.
Mein Tipp: Wenn Sie einen Grundstückskauf mit Rückkaufsrecht planen oder ein bestehendes Rückkaufsrecht beurteilen lassen möchten, lassen Sie die Vertragsgestaltung rechtzeitig prüfen.
FAQ: Häufige Fragen zum Wiederkaufsrecht beim Grundstückskauf
Kann ein Wiederkaufsrecht auch nach vielen Jahren noch ausgeübt werden?
Ja, grundsätzlich ist das möglich. Bloße Untätigkeit auch über viele Jahre führt für sich allein noch nicht dazu, dass das Rückkaufsrecht verloren geht. Ein Rückkaufsrecht kann daher auch noch nach Jahrzehnten ausgeübt werden.
Ist ein Rückkaufsrecht vererbbar?
Nein. Ein Rückkaufsrecht ist ein höchstpersönliches Recht und nicht vererbbar. Es endet mit dem Tod des Wiederkaufsberechtigten. Vertragliche Regelungen, die eine Vererbung des Wiederkaufsrechts vorsehen, sind rechtlich unwirksam.
Kann ein Wiederkaufsrecht übertragen oder weitergegeben werden?
Ebenfalls nein. Ein Rückkaufsrecht kann weder verkauft noch verschenkt oder auf eine andere Person übertragen werden. Es darf immer nur einer klar bestimmten Person zustehen. Diese Einschränkung dient dem Schutz des Käufers vor unklaren oder ständig wechselnden Berechtigten.
Kann der Wiederkaufspreis an den heutigen Wert angepasst werden?
Wenn nichts anderes vereinbart ist, entspricht der Wiederkaufspreis dem ursprünglichen Kaufpreis. Wertsteigerungen oder Inflation werden rechtlich grundsätzlich nicht automatisch berücksichtigt. Nur in Ausnahmefällen – etwa bei extremen Missverhältnissen oder besonderen Umständen – kommt eine Anpassung in Betracht.
Was ist der Unterschied zwischen Wiederkaufsrecht und Vorkaufsrecht?
Beim Wiederkaufsrecht kann der Berechtigte durch eine einseitige Erklärung den Rückkauf erzwingen. Das Vorkaufsrecht kann der Berechtigte nur dann ausüben, wenn der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten verkaufen möchte. Das Rückkaufsrecht greift damit stärker in die Rechtsposition des Käufers ein.
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